Общото събрание е мястото, на което собствениците вземат основните решения за входа – избор на домоуправител, бюджет, ремонти, месечни вноски, правилник за вътрешния ред и редица други въпроси.
Именно затова не е достатъчно хората просто да се съберат пред входа и да се разберат помежду си. За да бъдат решенията валидни и впоследствие изпълними, събранието трябва да бъде свикано и проведено по реда на ЗУЕС.
Кой може да свика общо събрание
По общото правило общо събрание трябва да се свиква най-малко веднъж годишно. Това може да направи управителният съвет или управителят, както и контролният съвет или контрольорът.
Собствениците също разполагат с механизъм, ако управителят не предприема действия.
Собственици, които притежават най-малко 20% идеални части от общите части, могат писмено да поискат от управителя да свика събрание. Той трябва да направи това в 10-дневен срок. Ако не го направи, същите собственици могат сами да организират събранието по установения ред.
При неотложен случай или когато е минала повече от една година от последното проведено събрание, ЗУЕС позволява то да бъде свикано и от всеки собственик или ползвател.
Как се поставя поканата
Свикването става с покана.
Тя трябва да бъде поставена на видно и общодостъпно място на входа не по-късно от 7 дни преди събранието. В неотложни случаи срокът може да бъде съкратен до 24 часа.
Върху поканата се отбелязват датата и часът на поставянето ѝ и за това се съставя протокол. Самото събрание по общото правило може да се проведе най-рано на осмия ден след поставянето.
Поканата трябва да съдържа датата, часа, мястото и дневния ред.
Точно дневният ред е особено важен.
Не е добра практика да се пише само:
„Разни.“
Ако ще се гласува ремонт, смяна на управител, нов размер на вноските или сключване на договор с професионален домоуправител, това трябва да бъде ясно предварително.
Може ли да се вземе решение по въпрос, който не е в дневния ред
По принцип – не.
Общото събрание не може да приема решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи.
Това правило защитава и отсъстващите собственици.
Ако човек види покана, в която пише само за боядисване на входа, той не би трябвало да очаква, че на същото събрание внезапно ще бъде гласувана смяна на домоуправителя или значителен финансов разход.
Затова добре подготвеният дневен ред намалява риска от последващи спорове.
Какъв кворум е необходим
При започване на събранието по общото правило трябва да бъдат представени поне 51% идеални части от общите части на етажната собственост.
Ако този кворум липсва, събранието се отлага с един час.
След изтичането на този час то може да се проведе, ако са представени поне 26% идеални части.
Ако и този кворум липсва, събранието се провежда на следващия ден – или на следващия работен ден, ако той е почивен или официален празник – в часа и на мястото, посочени в поканата. Тогава събранието може да бъде законно проведено независимо от процента на представените идеални части.
Има и специална хипотеза: ако едно физическо или юридическо лице притежава повече от 51% от общите идеални части, законът изисква за провеждането на събранието да бъдат представени най-малко 75%.
Кворум и мнозинство не са едно и също
Това е една от най-честите грешки.
Фактът, че събранието може законно да бъде проведено с 26% или дори с по-малко на следващия ден, не означава, че тези присъстващи могат да приемат всяко решение.
Различните решения изискват различни мнозинства.
Например изборът на управител или възлагането на правомощия на професионален управител изисква повече от 50% идеални части от общите части. За други решения законът може да изисква 51%, 75%, 100% или друго мнозинство.
Затова въпросът „Имаме ли кворум?“ винаги трябва да бъде последван от:
„Имаме ли необходимото мнозинство за конкретното решение?“
Може ли собственик да участва чрез пълномощник
Да.
Собственик или ползвател, който не може да присъства, може при определените от закона условия да упълномощи пълнолетен член на домакинството си, друг собственик или друго лице.
ЗУЕС допуска и електронно пълномощно в предвидените случаи. Едно лице може да представлява най-много трима собственици и/или ползватели. Участието на пълномощника се отбелязва в протокола и копието от пълномощното се прилага към него.
Това е особено важно при входове, в които много от апартаментите са отдадени под наем или собствениците живеят в друг град или държава.
Къде се провежда събранието
Общото събрание се провежда на подходящо място в сградата, в прилежащата ѝ площ или на друго място в близост.
ЗУЕС вече допуска и смесен режим – присъствено и онлайн чрез видеоконференция, при който трябва да може да се установява самоличността на участниците. Процедурата за този режим следва да бъде уредена в правилника за вътрешния ред.
Самостоятелната тема за онлайн и неприсъственото гласуване ще бъде разгледана подробно в A29.
Какво трябва да съдържа протоколът
За всяко общо събрание се води протокол.
Той трябва да съдържа датата и мястото, дневния ред, присъстващите лица, идеалните части, които представляват, номерата на самостоятелните им обекти, направените предложения, приетите решения и начина на гласуване – „за“, „против“ или „въздържал се“.
Протоколът се изготвя в 7-дневен срок и се подписва от председателстващия и протоколчика.
След изготвянето управителят поставя съобщение на видно място във входа, че протоколът е готов. Законът дава и възможност съдържанието му да бъде оспорено в предвидения срок.
Добрата подготовка е половината от валидното събрание
Повечето проблеми при общите събрания не възникват от някакъв сложен юридически казус.
Обикновено причината е много по-проста – неправилно поставена покана, неясен дневен ред, грешно изчислен кворум, липсващи пълномощни или протокол, от който не може да се разбере какво точно е гласувано.
Затова общото събрание е добре да се подготви още преди хората да седнат около масата.
Когато предварително са ясни дневният ред, процентите идеални части, необходимите мнозинства и предложенията за решения, самото събрание протича много по-лесно, а рискът някой впоследствие основателно да оспори процедурата е значително по-малък.
Искате професионално управление на входа?
Вижте услугата на БГ Вход за професионален домоуправител в София и поискайте оферта за Вашата сграда.