Сдружението на собствениците често се свързва основно със саниране и кандидатстване за европейско финансиране. Това е една от най-честите причини да бъде учредено, но по ЗУЕС възможностите му са по-широки.
Сдружението е отделно юридическо лице, създадено от собственици в сграда в режим на етажна собственост. То може да се използва за основен ремонт и обновяване, за кандидатстване по програми за финансиране, както и за други дейности, свързани с управлението на общите части.
Важно е обаче да се разбере още в началото: всеки вход не е длъжен автоматично да създава сдружение на собствениците.
Обикновената етажна собственост може да функционира и без такова.
Кога има смисъл да се създаде сдружение
Най-честата причина е участие в програма за енергийно обновяване, саниране или друг вид външно финансиране.
При определени процедури условието за кандидатстване е именно сградата да има регистрирано сдружение на собствениците. Например Столична община изрично посочва регистрираните по ЗУЕС сдружения като допустими кандидати по конкретни програми за енергийно обновяване.
Но сдружението не е ограничено само до това.
ЗУЕС допуска то да извършва и други дейности, свързани с управлението на общите части и с използването на различни източници на финансиране.
Тоест може да има смисъл и когато собствениците искат по-формална структура за по-голям проект, ремонт или управление на средства.
Колко собственици са необходими за учредяването
Сдружението не може да бъде създадено от двама или трима души независимо от дела им.
ЗУЕС изисква в него да участват собственици, които представляват най-малко 67% идеални части от общите части на етажната собственост.
Това е един от ключовите прагове, които трябва да бъдат проверени още преди свикването на учредителното събрание.
Ако желаещите собственици представляват например 55% идеални части, това не е достатъчно за създаване на сдружението.
Може ли сдружение да има само един вход от блока
Да.
Законът допуска сдружение да бъде създадено:
- за един вход;
- за повече от един вход;
- за няколко сгради при свързано застрояване.
И в тези случаи се прилага изискването за минимум 67% от съответните идеални части.
Това е полезно при големи блокове, в които входовете се управляват отделно, но трябва внимателно да се провери конкретната структура на сградата и целта, за която се създава сдружението.
При програми за финансиране могат да има и допълнителни специфични условия за обхвата на сградата.
Как започва процедурата
Първата стъпка е учредително събрание.
Всеки собственик може да поиска свикването му и да предложи проект на споразумение за създаване на сдружението.
Поканата се поставя по реда, приложим за общите събрания на етажната собственост.
На самото учредително събрание трябва да бъдат взети решения за създаване на сдружението и за неговата организация.
Какво представлява споразумението за създаване
Това е основният документ на сдружението.
В него се определят:
- наименованието и адресът;
- предметът на дейност;
- срокът, за който се създава;
- начинът за вземане на решения;
- съставът и мандатът на управителния орган;
- организацията на работата;
- други условия, по които собствениците са се договорили.
МРРБ поддържа и примерен образец на такова споразумение.
Това е по-добра отправна точка от случаен стар образец, свален от интернет преди десет години.
Какви органи има сдружението
Сдружението има свои органи:
- общо събрание;
- управителен съвет или управител;
- контролен съвет или контрольор.
Те не бива механично да се смесват с обикновените органи на етажната собственост, въпреки че на практика е възможно едни и същи лица да изпълняват определени функции, когато са взети необходимите решения.
Самото сдружение има собствена вътрешна структура като юридическо лице.
Как се регистрира сдружението
След учредяването процедурата не приключва с подписване на споразумението.
Председателят на управителния съвет или управителят трябва в 14-дневен срок от учредителното събрание да подаде заявление пред съответната общинска администрация.
От края на 2024 г. сдруженията се вписват в Единния централизиран регистър на етажната собственост, поддържан от МРРБ, но вписването се извършва чрез общината по местонахождението на сградата.
Тоест за сграда в София практическото подаване продължава през съответната районна/общинска администрация, а информацията вече се включва в централната система.
Какви документи се подават
Към заявлението се прилагат основните учредителни документи.
Сред тях са:
- списък на собствениците, участващи в сдружението;
- копие от протокола на учредителното събрание;
- копие от приетото споразумение;
- нотариално заверени образци от подписите на представляващите сдружението лица.
Конкретната районна администрация може да публикува готови образци и практически указания. Например район „Надежда“ публикува актуални документи през 2026 г. за учредяване и регистрация.
Получава ли сдружението регистрационен номер
Да.
След регистрацията сдружението получава удостоверение и регистрационен номер.
Столична община поддържа публичен регистър, в който могат да се видят наименованието на сдружението, адресът, датата на регистрация, процентът идеални части и начинът на представителство.
Сдружението се вписва и в регистър БУЛСТАТ.
Това е една от съществените разлики спрямо обикновеното управление на входа – вече говорим за отделно юридическо лице.
Трябва ли всички собственици да членуват
Не непременно.
Законът позволява сдружението да бъде учредено при минимум 67% идеални части.
Но когато не участват всички собственици, възниква важно разграничение между решенията на сдружението и решенията, които трябва да обвържат цялата етажна собственост.
За определени действия решенията на сдружението трябва допълнително да бъдат внесени за приемане от общото събрание на собствениците.
Точно тук често се допускат грешки – приема се, че щом сдружението има мнозинство, автоматично може да решава всичко вместо всички собственици.
Не е така.
Сдружението заменя ли етажната собственост
Не.
Сдружението е инструмент, чрез който собствениците могат да организират определени дейности, управление и финансиране.
Самата сграда обаче продължава да бъде в режим на етажна собственост и ЗУЕС продължава да урежда отношенията между всички собственици, ползватели и обитатели.
Затова „етажна собственост“ и „сдружение на собствениците“ не са две названия за едно и също нещо.
Кога практически си струва да се създаде
Ако сградата функционира нормално, няма планиран голям проект и няма изискване за кандидатстване по програма, не е необходимо да се създава сдружение само защото „така е по-официално“.
То има смисъл, когато има конкретна цел:
голямо обновяване;
финансиране;
участие в програма;
организиране на значителен общ проект;
или друг случай, при който юридическата форма дава реално практическо предимство.
Ако няма такава цел, обикновеното управление по правилата на етажната собственост обикновено е достатъчно.
Най-важното е първо да знаете защо го създавате
Преди да започне процедурата, собствениците трябва да могат да отговорят на прост въпрос:
Какво ще направим чрез сдружението, което не можем или не е удобно да направим чрез обичайното управление на етажната собственост?
Ако отговорът е кандидатстване за конкретна програма, основен ремонт или проект с външно финансиране, сдружението може да бъде необходимата структура.
Ако отговор няма, вероятно първо трябва да се изясни целта, а след това да се събират подписи и документи.
Искате професионално управление на входа?
Вижте услугата на БГ Вход за професионален домоуправител в София и поискайте оферта за Вашата сграда.