Доскоро собственик, който живее в чужбина или просто не може да присъства в уречения час, практически имаше два основни варианта – да не участва или да упълномощи друго лице.
Действащият ЗУЕС вече предоставя повече възможности.
Собствениците могат да участват онлайн чрез видеоконференция при смесено провеждане на общото събрание, а за определени решения законът допуска и последващо неприсъствено гласуване чрез декларация.
Това са две различни процедури и не трябва да се смесват.
Може ли общото събрание да бъде проведено онлайн
ЗУЕС изрично позволява общото събрание да се провежда в смесен режим – присъствено и онлайн чрез видеоконференция.
Видеовръзката трябва да позволява установяване на самоличността на участниците. За всеки, който участва онлайн, в протокола трябва да бъдат отразени неговото участие и гласуване, идеалните части, номерът на самостоятелния обект, дали е гласувал „за“, „против“ или „въздържал се“, както и същността на направените изявления.
Това означава, че човекът пред камерата не е просто наблюдател.
Той участва в събранието по същото време като останалите и неговият глас влиза в изчисляването на съответното решение.
Може ли събранието да бъде изцяло онлайн
Тук трябва да бъдем прецизни.
Текстът на ЗУЕС изрично урежда „смесен режим на работа – присъствено и онлайн чрез видеоконференция“, а не отделен общ режим за събрание, на което всички задължително участват само дистанционно.
Затова по-сигурният практически подход е да има физическо място за провеждане, посочено в поканата, като на собствениците се предостави и възможност за онлайн участие.
Не бихме препоръчали един вход да приеме, че Zoom среща без реално място за присъствено участие автоматично отговаря на закона само защото всички са се включили онлайн.
Нужно ли е предварително да има правила за онлайн участие
Да.
ЗУЕС изрично казва, че процедурата за смесеното провеждане – присъствено и чрез видеоконференция – трябва да бъде уредена в Правилника за вътрешния ред на етажната собственост.
Добре е правилникът предварително да определя практически въпроси като:
- как се изпраща връзката за участие;
- как се идентифицира собственикът;
- как се проверява дали представлява конкретния обект;
- как заявява своя глас;
- как се процедира при прекъсване на връзката;
- как участието се документира в протокола.
Това намалява риска правилата да се измислят в движение по време на самото събрание.
Zoom, Teams или друга платформа?
ЗУЕС не определя конкретна програма.
Законът поставя функционално изискване: видеоконференцията трябва да гарантира установяването на самоличността на участващите лица.
Следователно може да бъде използвана подходяща техническа платформа, стига процедурата на етажната собственост действително да позволява да се знае кой участва и как гласува.
Обикновен анонимен линк към интернет анкета не изпълнява същата функция.
Какво е неприсъствено гласуване
Неприсъственото гласуване е различно от онлайн участието.
При онлайн участие собственикът присъства на заседанието дистанционно и може да слуша обсъжданията и да гласува в реално време.
При неприсъственото гласуване човекът не е участвал нито присъствено, нито онлайн, а впоследствие подава декларация как гласува по конкретни проекторешения. Законът допуска тази възможност само за лицата с право на глас, които няма да могат да участват в самото заседание.
Може ли неприсъствено да се гласува за всичко
Не.
Това е може би най-важното ограничение.
За обикновена етажна собственост чл. 17а позволява неприсъствено гласуване само за решенията по чл. 17, ал. 2, т. 3-6 ЗУЕС.
Това включва например решения за:
- полезни разходи и получаване на кредити;
- опрощаване, отсрочване или разсрочване на финансови задължения;
- основно обновяване и основен ремонт;
- усвояване на европейско, държавно, общинско или друго финансиране;
- поставяне на определени рекламни или технически съоръжения;
- определени присъединявания към мрежи и прекратяване на топло- или газоснабдяване;
- изграждане на зарядни точки за електрически автомобили.
Следователно неприсъственото гласуване не е общ заместител на общото събрание.
Може ли неприсъствено да се избере домоуправител
По режима на чл. 17а – не.
Изборът на управител е уреден в чл. 17, ал. 2, т. 7, а неприсъственото гласуване по чл. 17а обхваща т. 3-6.
Това е важна практическа разлика.
Не може например да се направи списък:
„Кой е за Иван да стане домоуправител?“
да се изпрати по имейл до всички и получените отговори просто да се съберат като неприсъствен вот по чл. 17а.
За избора трябва да се следва приложимият ред за общото събрание и допустимите форми на участие.
Кой решава дали да има неприсъствено гласуване
Решението за провеждането му се взема от самото общо събрание и се отбелязва в протокола.
Същевременно, когато е предвидена възможност за неприсъствено гласуване, поканата трябва да съдържа конкретните проекторешения, срока за гласуване и електронния адрес на управителя или управителния съвет.
Това е логично: човекът, който ще гласува впоследствие, трябва да гласува по точно формулираното решение, а не по общ въпрос, който може да бъде тълкуван по различни начини.
Колко време има собственикът да гласува
Неприсъственото гласуване се извършва в 7-дневен срок след провеждането на общото събрание.
Това е особено важно, защото в по-стари материали онлайн може да се срещне информация, че гласът се подава преди събранието. Такава формулировка е присъствала в етапи от законодателните предложения, но действащият текст предвижда гласуване след проведеното общо събрание.
Как се подава неприсъственият глас
Законът предвижда два основни начина.
На хартия се подава собственоръчно подписана декларация пред управителния съвет или управителя.
Електронно декларацията трябва да бъде подписана с електронен подпис по смисъла на Закона за електронния документ и електронните удостоверителни услуги.
Тоест обикновен имейл:
„Аз съм за.“
не следва сам по себе си да се приема като равностоен на законово предвидената електронно подписана декларация.
Какво трябва да пише в декларацията
ЗУЕС посочва конкретни данни:
- датата на проведеното общо събрание;
- трите имена на гласуващия;
- идеалните части, които представлява;
- номера на самостоятелния обект;
- гласа по всяко проекторешение – „за“, „против“ или „въздържал се“.
При електронно подаване има и допълнително изискване: декларацията може да бъде изпратена на електронния адрес на управителя само когато съответният адрес е посочен в поканата и е вписан в предвидения от закона регистър.
Как тези гласове влизат в протокола
Декларациите не остават отделно от документацията.
Протоколът трябва да съдържа опис на декларациите при проведено неприсъствено гласуване и да отразява как са гласували както участниците в събранието, така и лицата, гласували впоследствие неприсъствено.
При такава процедура срокът за изготвяне на окончателния протокол също се измества – той се изготвя в 7-дневен срок след изтичането на срока за неприсъственото гласуване.
Така крайният документ събира на едно място целия действителен вот.
Viber, WhatsApp и Facebook могат ли да заместят процедурата
Могат да бъдат отлични средства за комуникация, но не бива да се смесват с формалното гласуване.
През групата може да се изпрати напомняне:
„Събранието е утре.“
Може да се разпространи поканата допълнително.
Може предварително да се обсъждат оферти.
Но анкета във Viber или реакции 👍 под съобщение не са автоматично неприсъствено гласуване по чл. 17а.
Законът определя кой може да гласува, за кои решения, в какъв срок, с каква декларация и как тя се включва в протокола.
Как изглежда най-практичният модел за модерен вход
За сграда, в която част от собствениците живеят другаде, добрата организация може да бъде:
физическо място за общото събрание;
възможност за едновременно участие чрез видеоконференция;
ясни правила в Правилника за вътрешния ред;
добре формулирани проекторешения;
и когато законът го позволява – неприсъствено гласуване за хората, които не могат да участват по нито един от първите два начина.
Така технологията не заменя правилата на ЗУЕС.
Тя помага повече собственици действително да участват в рамките на тези правила.
Искате професионално управление на входа?
Вижте услугата на БГ Вход за професионален домоуправител в София и поискайте оферта за Вашата сграда.