Решението на общото събрание не става необжалваемо само защото мнозинството е гласувало „за“.
Ако собственик смята, че решение на етажната собственост е незаконосъобразно, ЗУЕС му дава възможност да поиска неговата отмяна от съда.
Но тази защита има кратък срок и конкретна процедура. Изпращането на жалби до домоуправителя, районната администрация или друга институция не замества съдебното оспорване и не трябва да се приема, че автоматично запазва срока.
Кой може да оспори решението
Чл. 40 ЗУЕС предоставя това право на всеки собственик в етажната собственост. Съдебната практика също подчертава, че активната легитимация по този специален ред е на собствениците на самостоятелни обекти.
Следователно тук има разлика между собственик, ползвател и обитател.
Ползвател или наемател може да участва в определени аспекти на управлението по ЗУЕС, но правото да се иска от съда отмяна на решение по чл. 40 е предоставено конкретно на собственика.
Къде се подава
Искането за отмяна се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост.
Например за сграда в София компетентният районен съд се определя според местонахождението на етажната собственост, а не според постоянния адрес на собственика или седалището на професионалния домоуправител.
Самата районна администрация не отменя решенията на общото събрание. Столичният обществен посредник също е обръщал внимание, че общинската администрация не е органът, който решава дали изборът или друго решение на общото събрание е валидно – този спор е за съда.
Какъв е срокът за обжалване
Това е най-важната практическа част.
Срокът е 30 дни от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.
Затова не е напълно точно да се казва:
„Имате 30 дни от общото събрание.“
Срокът е свързан с начина, по който решението е съобщено и протоколът е предоставен по установения в закона ред.
След изготвяне на протокола управителят поставя на видно и общодостъпно място съобщение, че той е готов. За самото поставяне се съставя отделен протокол с дата, час и място.
За лицата, които по реда на закона са посочили електронна поща или адрес в страната, копието от протокола се изпраща там. Когато такова лице не е посочило съответни координати, законът предвижда хипотези, при които то се счита уведомено чрез поставянето на съобщението.
Точно затова при реален спор трябва да се установи кога и по какъв начин конкретният собственик е бил уведомен, а не автоматично да се броят 30 дни от датата на събранието.
Какво може да направи едно решение незаконосъобразно
Причината може да бъде в самата процедура или в съдържанието на решението.
Типични примери са неправилно свикано събрание, решение по въпрос извън обявения дневен ред, неправилно изчислен кворум, липса на изискваното мнозинство, нарушения при гласуването или решение, което противоречи на задължителни законови правила.
ВКС посочва, че отмяна по чл. 40 може да се търси както при нарушения на процедурата, така и при неспазване на императивни правни норми.
Например собственикът може да твърди, че за даден ремонт е отчетено мнозинство, което реално не е достигнато, или че изборът на управител е направен без изискуемата подкрепа.
Но съдът не е второ общо събрание.
Може ли съдът да прецени дали решението е „добро“
Не това е предметът на процедурата.
Чл. 40 говори за незаконосъобразно решение, а не за решение, което определен собственик смята за неизгодно или неразумно.
Например фактът, че собственик предпочита оферта за 8 000 €, а общото събрание законно е избрало оферта за 10 000 €, сам по себе си не означава, че решението подлежи на отмяна.
Трябва да има правен порок – в процедурата, мнозинството, компетентността или съдържанието на самото решение.
Жалбата спира ли изпълнението
Не автоматично.
ЗУЕС изрично предвижда, че подаването на искането за отмяна не спира изпълнението на решението, освен ако съдът постанови друго.
Това е много важно при решение за значителен ремонт, сключване на договор или друг акт, който може да бъде изпълнен преди делото да приключи.
Съдебната практика признава възможността при подходящите условия да бъде поискано спиране/обезпечаване във връзка с производството, но това е отделен процесуален въпрос и не настъпва само защото искът е подаден.
При подобен практически казус е разумно да се действа бързо и с адвокат, защото както 30-дневният срок, така и евентуалното искане за спиране могат да бъдат решаващи.
Оспорване на протокола и обжалване на решението едно и също ли са
Не.
Това са две различни процедури.
Ако проблемът е, че протоколът не отразява вярно случилото се – например записано е, че собственик е гласувал „за“, а той твърди, че е гласувал „против“ – съдържанието на протокола може да бъде оспорено писмено пред управителя по реда на чл. 16, ал. 9.
Срокът по общото правило е 7 дни от съобщението за изготвения протокол, с отделно правило за отсъстващи лица.
Съдебното производство по чл. 40 е друго: чрез него собственикът иска отмяна на самото решение като незаконосъобразно.
Не трябва едното да се приема за заместител на другото.
Може ли просто да се подаде жалба до общината
Ако целта е решението на общото събрание да бъде отменено – не.
Районната администрация може да има различни функции по ЗУЕС, но не действа като съд, който отменя решенията на собствениците.
Това е особено важно например при спорен избор на домоуправител. Дори когато администрацията е уведомена за избора, спорът дали самото решение е законосъобразно се решава по съдебния ред на чл. 40.
А ако решението е очевидно нищожно
Това е по-сложна юридическа тема, но практическият извод е важен.
Практиката на ВКС приема, че защитата срещу порочните решения на общото събрание, включително когато се твърдят особено тежки пороци или нищожност, се реализира по специалния ред на чл. 40 ЗУЕС. Съдът не следва автоматично да се приема, че подобно решение може да бъде атакувано безсрочно по друг общ ред.
Затова при съмнение най-опасният подход е:
„Решението е толкова неправилно, че срокът сигурно няма значение.“
Именно обратното – 30-дневният срок трябва да бъде проверен незабавно.
Какво е добре да се събере преди съдебното оспорване
Практически най-полезно е още в началото да се съберат в един комплект:
- поканата за общото събрание и доказателствата кога е поставена;
- протоколът от събранието и приложенията му;
- присъственият списък и наличните пълномощни;
- съобщението за изготвения протокол и данните кога е поставено;
- доказателствата кога собственикът е получил протокола;
- документите, от които се установяват идеалните части и конкретното гласуване;
- самото решение, което се оспорва.
Така може да се провери едновременно дали срокът е спазен и къде точно се намира твърдяното нарушение.
Най-важното е да не се губи време в грешна процедура
Ако собственикът не е съгласен с решение, първата стъпка трябва да бъде да установи:
незаконосъобразно ли е решението или просто не съм съгласен с него?
Ако има данни за незаконосъобразност, следващият въпрос е:
кога съм получил решението по реда на ЗУЕС?
След това трябва да се прецени конкретното нарушение и при необходимост да се сезира компетентният районен съд преди да изтече 30-дневният срок.
Писмата до домоуправителя, споровете във входа и сигналите до общината не трябва да създават фалшиво усещане, че съдебният срок е спрял.
Искате професионално управление на входа?
Вижте услугата на БГ Вход за професионален домоуправител в София и поискайте оферта за Вашата сграда.