Собственикът не е длъжен лично да присъства на всяко общо събрание на входа. Ако няма възможност да участва, ЗУЕС позволява той да бъде представляван от пълномощник.
Това е особено полезно при жилища, чиито собственици живеят в друг град или държава, както и когато датата на събранието просто не позволява лично присъствие.
Но не всяко пълномощно се оформя по един и същи начин. Законът прави разлика според това кого упълномощавате.
Кой може да представлява собственик на общото събрание
Собственик или ползвател може да бъде представляван от:
- пълнолетен член на домакинството му, който е вписан в Книгата на етажната собственост;
- друг собственик в сградата;
- друго външно лице;
- адвокат.
Формата на упълномощаването зависи именно от това към коя от тези категории принадлежи представителят.
Нужно ли е нотариално заверено пълномощно
Не винаги.
Ако собственикът упълномощава пълнолетен член на своето домакинство, вписан в Книгата на етажната собственост, или друг собственик, пълномощното може да бъде дадено писмено.
Законът допуска в тези случаи и електронен документ, изпратен на електронния адрес на управителя или управителния съвет.
Дори е възможно упълномощаването да бъде направено устно на същото или на предходно заседание на общото събрание, но това трябва да бъде отразено в протокола.
Ако обаче искате да бъдете представляван от друго външно лице, което не попада в тези категории, ЗУЕС изисква писмено пълномощно с нотариална заверка на подписа.
Изключение е адвокатът – той може да представлява собственика с писмено адвокатско пълномощно.
Може ли съсед просто устно да бъде упълномощен
Ако този съсед е друг собственик – да, законът допуска устно упълномощаване.
Но то трябва да бъде направено на същото или на предходно общо събрание и да бъде записано в протокола.
На практика писменото пълномощно често е по-добрият вариант.
Причината не е, че законът винаги го изисква, а че след няколко месеца няма спор:
кой кого е представлявал;
за кое жилище;
и с какви права е участвал в гласуването.
Колко собственици може да представлява един пълномощник
Едно лице може да представлява най-много трима собственици и/или ползватели.
Например един собственик може да присъства:
за себе си;
и като пълномощник на още максимум трима други собственици или ползватели.
Това ограничение не трябва да се пропуска при изчисляването на кворума.
Не е допустимо един човек да се появи с пълномощни от десет апартамента и чрез тях практически да представлява половината сграда.
Какво трябва да съдържа едно нормално пълномощно
ЗУЕС не изисква всички пълномощни да изглеждат по абсолютно еднакъв формуляр.
Практически обаче документът трябва достатъчно ясно да показва:
Кой упълномощава
трите имена на собственика или ползвателя;
Кой е пълномощникът
трите имена на лицето, което ще го представлява;
За кой имот се отнася
адресът на етажната собственост и номерът на самостоятелния обект;
Какви права се предоставят
участие в общото събрание, изказване, предложения и гласуване;
Дата и подпис.
Ако пълномощникът е външно лице и се прилага изискването на чл. 14, ал. 3 ЗУЕС, подписът трябва да бъде нотариално заверен.
Трябва ли в пълномощното да бъде записано точното общо събрание
Не във всеки случай е необходимо упълномощаването да бъде ограничено единствено до конкретна дата.
Върховният касационен съд е приемал, че при достатъчно общо овластяване за действия по обикновено управление може да не е необходимо отделно изрично пълномощно за всяко конкретно общо събрание.
От практическа гледна точка обаче при еднократно участие най-ясният вариант е в документа да бъдат записани конкретната дата на събранието и адресът на етажната собственост.
Така се избягва въпросът дали старо или твърде общо пълномощно продължава да важи.
Може ли собственикът да ограничи как да гласува пълномощникът
Да, собственикът може да определи обхвата на предоставените права.
Например може да упълномощи лицето да участва по всички точки от дневния ред или да постави конкретни ограничения.
Ако собственикът иска представителят му да гласува по точно определен начин за конкретно решение, това е разумно да бъде написано ясно в пълномощното.
За самото общо събрание обаче най-важното е да бъде установено, че представителят има право да участва и да гласува от името на съответния собственик.
Как се отчита пълномощникът при кворума
Пълномощникът не получава собствен допълнителен процент идеални части.
Той упражнява правата на човека, когото представлява.
Ако например пълномощникът представлява собственик с 4,2% идеални части, тези 4,2% участват при изчисляването на кворума и съответното гласуване така, както биха участвали при лично присъствие на собственика.
Ако пълномощникът едновременно е и собственик, се отчитат както неговите собствени идеални части, така и тези на валидно представляваните от него лица.
Как се документира участието чрез пълномощник
ЗУЕС изрично изисква участието на пълномощника да бъде отразено в протокола от общото събрание.
Копие от пълномощното се прилага към протокола.
Това е важно както за доказването на кворума, така и при последващ спор дали определено лице действително е имало право да гласува.
В присъствения списък също е добре ясно да бъде отбелязано, че лицето участва като представител, и кого представлява.
А ако собственикът е фирма
Когато самостоятелният обект е собственост на юридическо лице, упълномощаването се извършва от неговия компетентен управителен или представляващ орган.
ЗУЕС съдържа отделно правило и за държавата и общините като собственици.
При фирма е разумно предварително да се провери кой действително има право да я представлява, вместо в деня на събранието да се установи, че документът е подписан от лице без необходимата представителна власт.
Има ли готов образец
Да. Столичните районни администрации публикуват примерни образци на пълномощно за участие в общо събрание.
Район „Лозенец“ например предоставя такъв образец директно в информацията си за свикването и провеждането на общото събрание.
Можете да разгледате образец на пълномощно, публикуван от район „Подуяне“, заедно с останалите документи за общо събрание.
Важно е обаче документът да се използва като образец, а не механично. Трябва да бъде съобразен с това кой е пълномощникът и дали в конкретния случай законът изисква нотариална заверка.
Най-честите грешки
Най-често проблемите са сравнително прости:
използва се обикновено писмено пълномощно за външно лице, когато законът изисква нотариална заверка;
един човек представлява повече от трима собственици;
пълномощното не показва ясно кого и за кой имот представлява лицето;
копие не се прилага към протокола;
или присъствието на пълномощника не е правилно отразено при изчисляването на кворума.
Тези грешки могат впоследствие да окажат влияние и върху това дали е имало необходимото мнозинство за определено решение.
Пълномощното трябва да улеснява участието, а не да създава спор
Идеята на представителството е собственикът да може да участва във вземането на решения дори когато физически не може да присъства.
Затова документът трябва да е достатъчно ясен, за да няма съмнение:
кой упълномощава, кого упълномощава, за кой имот и с какви права.
Когато формата е съобразена с това кой е пълномощникът и документът е приложен към протокола, участието чрез представител е нормална част от общото събрание, а не изключение.
Искате професионално управление на входа?
Вижте услугата на БГ Вход за професионален домоуправител в София и поискайте оферта за Вашата сграда.