Изборът на домоуправител изглежда като сравнително проста точка от дневния ред на общото събрание. На практика обаче точно тук често се допускат грешки: поканата е неясна, не е изчислен правилно процентът идеални части или се приема, че щом събранието може да се проведе, присъстващите автоматично могат да изберат управител.
ЗУЕС разделя тези въпроси. Едно е дали общото събрание има кворум и може да заседава. Друго е какво мнозинство е необходимо за конкретното решение.
Кой избира домоуправителя
Управителят или управителният съвет се избира от общото събрание на етажната собственост. По закон управителят е изпълнителният орган на етажната собственост и мандатът му е до две години.
За управител може да бъде избран собственик или ползвател. Законът допуска и лице, посочено от собственик, което живее в сградата и е вписано в книгата на етажната собственост. Когато обект е собственост на юридическо лице или едноличен търговец, може да бъде избрано и посочено от него лице.
Професионалният управител е отделна хипотеза. При него правомощията се възлагат на професионален управител-търговец, който трябва да е вписан в регистъра на МРРБ.
Изборът трябва да е предварително включен в дневния ред
Ако ще се избира нов домоуправител, това трябва ясно да присъства в поканата за общото събрание.
Поканата по общото правило се поставя на видно и общодостъпно място на входа най-късно 7 дни преди събранието. Самото общо събрание не може да приема решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред, освен при неотложни случаи.
Затова формулировка като „Разни“ не е добър начин да се направи избор на нов управител. Ако това е целта на събранието, точката трябва да бъде изрично записана.
Какъв кворум е необходим
По общото правило събранието започва, ако са представени най-малко 51% идеални части от общите части на етажната собственост.
Ако този кворум липсва, събранието се отлага с един час и може да се проведе при представени най-малко 26% идеални части. Ако и тогава няма необходимия кворум, то се провежда на следващия ден, съответно на следващия работен ден, и може да бъде законно независимо от процента представени идеални части.
Това обаче не означава, че на такова събрание всяко решение може да бъде взето от малкото присъстващи.
С колко процента се избира домоуправител
По основното правило на ЗУЕС за избор на управителен съвет или управител е необходимо мнозинство повече от 50% идеални части от общите части на етажната собственост.
Тук е една от най-честите грешки. Ако след един час събранието се провежда с 30% идеални части, то може да заседава, но тези 30% сами по себе си не могат да достигнат необходимото мнозинство за избор на управител.
Има и важна допълнителна възможност. ЗУЕС позволява общото събрание предварително, с решение, прието с повече от 50% идеални части, да определи някои решения — включително избор и освобождаване на управител и касиер — занапред да се приемат с мнозинство повече от половината от броя на самостоятелните обекти. Затова при конкретна сграда трябва да се провери дали вече няма валидно решение по този ред.
Как се гласува, когато се избира професионален домоуправител
Когато правомощията на управителя се възлагат на професионален управител-търговец, законът също изисква решение с повече от 50% идеални части от общите части.
Със същото мнозинство се одобрява и договорът за възлагане. Самата фирма трябва да е вписана в официалния регистър на професионалните управители-търговци.
Това е различно от обикновено възлагане на отделна услуга, например почистване или техническа дейност. При професионалния управител се възлагат управленски правомощия по ЗУЕС.
Какво трябва да пише в протокола
Протоколът не трябва просто да казва „избран е нов домоуправител“.
В него трябва да могат да се проследят присъстващите или представените собственици, идеалните части, които представляват, дневният ред, начинът на гласуване и приетото решение. Законът изисква да се отбелязва как всеки участник е гласувал — „за“, „против“ или „въздържал се“.
Протоколът се изготвя в 7-дневен срок. Добре оформеният протокол е особено важен при избор на управител, защото именно от него трябва да е видно дали необходимото мнозинство е постигнато.
Какво следва след избора
След избора новият управител трябва да бъде вписан в Единния централизиран регистър на етажната собственост чрез съответната общинска или районна администрация.
В София районните администрации изискват уведомление за новоизбрания управител и копие от протокола и приложенията към него. Те посочват едномесечен срок от избора за подаване на уведомлението.
След вписването започва да тече и важният срок за предаване на документите и средствата от предишния управител на новия.
Най-важното е да не се смесват кворум и мнозинство
Едно събрание може да бъде законно проведено и въпреки това да няма достатъчно гласове за избор на домоуправител.
Затова преди събранието трябва да знаете не само колко собственици вероятно ще дойдат, а какъв процент идеални части представляват и какво точно мнозинство е приложимо във вашата етажна собственост.
Така изборът няма да бъде просто записан в протокола, а ще бъде взет по начин, който може да бъде защитен и при последваща проверка или спор.
Искате професионално управление на входа?
Вижте услугата на БГ Вход за професионален домоуправител в София и поискайте оферта за Вашата сграда.