„Имаме ли кворум?“ и „Имаме ли достатъчно гласове?“ звучат като един и същи въпрос, но по ЗУЕС са две различни неща.
Кворумът определя дали общото събрание може законно да се проведе.
Мнозинството определя дали конкретното решение е прието.
Едно събрание може да бъде напълно законно проведено и въпреки това да няма достатъчно гласове за избор на домоуправител, основен ремонт или друго решение.
Това е една от най-честите причини за грешки в протоколите на етажната собственост.
Какъв е нормалният кворум
По общото правило общото събрание може да започне в обявения час, ако лично или чрез представители присъстват собственици, които представляват поне 51% от идеалните части от общите части на етажната собственост.
Например ако присъстващите представляват общо 58% идеални части, събранието може да започне нормално.
Ако представляват 47% – не може.
Но това не означава, че събранието пропада.
Какво става, ако няма 51%
Ако в определения час няма необходимия кворум, събранието се отлага с един час.
След този час то може да започне, ако са представени поне 26% идеални части.
Например:
в 18:00 ч. има 43% → няма достатъчен кворум;
в 19:00 ч. продължават да присъстват 43% → събранието вече може да бъде проведено.
Това обаче не променя мнозинството, необходимо за отделните решения.
А ако и след един час няма 26%
Тогава събранието не се провежда същата вечер.
ЗУЕС предвижда то да се проведе на следващия ден, а ако той е почивен или официален празник – на следващия работен ден, в часа и на мястото, посочени в поканата.
Тогава събранието се счита за законно независимо колко идеални части са представени.
Това правило позволява управлението на сградата да не бъде блокирано безкрайно от липса на присъствие.
Но отново: събранието може да заседава, но това не означава, че може да приеме всяко решение.
Каква е разликата между кворум и мнозинство
Да приемем, че на следващия ден присъстват собственици с общо 22% идеални части.
Събранието може да бъде законно проведено.
Но ако дневният ред включва избор на нов домоуправител, тези 22% не могат сами да постигнат изискваното от закона мнозинство от повече от 50% от всички идеални части.
Тоест:
кворумът казва дали събранието може да работи;
мнозинството казва дали конкретното решение е минало.
Точно това разграничение трябва да се вижда и в протокола.
Кога решението се приема с повече от 50% от присъстващите
За въпросите, за които ЗУЕС не определя специално мнозинство, решенията се приемат с повече от 50% от представените на събранието идеални части.
Тук основата не е цялата сграда, а идеалните части, които действително са представени на конкретното събрание.
Например ако на законно проведено събрание са представени 40% от всички идеални части, при обикновено решение повече от половината от тези 40% трябва да гласуват „за“.
Но това правило не важи за решенията, за които законът изрично изисква друг процент.
За кои решения се изисква повече от 50% от всички идеални части
Сред най-практически важните случаи са:
- избор на управител или управителен съвет;
- възлагане на правомощия на регистриран професионален управител-търговец;
- възлагане на дейности по поддържане на общите части на външни физически или юридически лица;
- определени решения за технически съоръжения и присъединяване към мрежи.
При избора на управител и професионален управител законът изисква повече от 50% от идеалните части на цялата етажна собственост, а не просто повече от половината от присъстващите.
Кога са необходими поне 51%
ЗУЕС изисква не по-малко от 51% идеални части например при решения за:
- основно обновяване;
- основен ремонт;
- използване на определено публично или европейско финансиране;
- определените в закона начини за разпределение на разходите за управление и поддържане.
Макар 51% и „повече от 50%“ практически често да водят до сходен резултат, в протокола е най-добре да се следва точната формулировка на закона за съответното решение.
Кога са необходими 75%
По-високо мнозинство – не по-малко от 75% идеални части – се изисква за някои по-съществени решения.
Сред тях са:
- полезни разходи;
- получаване на кредити;
- опрощаване на финансови задължения;
- отсрочване или разсрочване на задължения.
При решение за изваждане на собственик или ползвател от сградата също има специално мнозинство от 75%, но законът предвижда специфичен начин за изчисляването му и лицето, за което се отнася решението, не участва в гласуването.
Кога се изискват 100%
При някои решения законът изисква 100% от идеалните части.
Това се отнася например до:
- надстрояване;
- пристрояване;
- учредяване право на строеж;
- учредяване право на ползване;
- промяна на предназначението на общите части.
Това са решения, при които не е достатъчно просто голямо мнозинство от присъстващите собственици.
Има ли специално правило, когато един собственик притежава над 51%
Да.
Ако едно физическо или юридическо лице притежава повече от 51% от идеалните части, ЗУЕС поставя по-високо изискване за провеждане на общото събрание.
В такъв случай трябва да присъстват лично или чрез представители собственици, представляващи най-малко 75% идеални части.
Идеята е един собственик с много голям дял да не може практически сам да контролира провеждането на събранието.
Може ли някои решения да се гласуват по брой апартаменти вместо по идеални части
Да, но не автоматично.
ЗУЕС позволява общото събрание първо да вземе решение с повече от 50% идеални части, че определени бъдещи решения ще се приемат с повече от половината от броя на самостоятелните обекти.
Сред тях могат да попаднат например изборът и освобождаването на управител и касиер, правилникът за вътрешния ред и някои решения за разходите по управление и поддръжка.
Това означава, че преди да се изчислява мнозинството в конкретен вход, трябва да се провери дали вече няма валидно решение по този специален ред.
Как най-лесно да избегнете грешка
Още преди събранието за всяка точка от дневния ред трябва да бъде ясно:
какъв кворум е необходим за провеждането на събранието;
какво мнозинство изисква конкретното решение;
дали процентът се изчислява от всички идеални части или само от представените;
дали в сградата има по-старо решение за гласуване според броя на самостоятелните обекти.
Това е много по-сигурно от опита процентите да се изчисляват набързо по време на самото събрание.
Най-честата грешка е проста: законно проведено събрание се приема за автоматично достатъчно, за да се гласува всичко.
Не е.
Кворумът отваря събранието. Мнозинството приема решението.
Искате професионално управление на входа?
Вижте услугата на БГ Вход за професионален домоуправител в София и поискайте оферта за Вашата сграда.