„Нямаме домоуправител и никой не иска да стане.“
Това е сравнително честа ситуация, особено при сгради, в които с години не е провеждано редовно общо събрание или предишният управител вече не желае да се занимава с входа.
Оттук обикновено следва въпросът: може ли общината просто да назначи служебен домоуправител?
Краткият отговор през 2026 г. е: по общото действащо правило – не по начина, по който често се разбира това понятие. Управлението на етажната собственост е преди всичко отговорност на самите собственици. Решението обикновено е да се проведе общо събрание и да се избере управител или да се възложи управлението на регистриран професионален управител-търговец.
Възможно ли е един вход действително да остане без домоуправител
Преди всичко трябва да се провери дали входът юридически наистина е останал без управител.
ЗУЕС предвижда, че управителят продължава да изпълнява функциите си до избора на нов управител, дори когато мандатът му е изтекъл.
Тоест изтичането на двугодишния мандат не означава автоматично:
„От утре вече няма домоуправител.“
Целта е сградата да не остане без лице, което да изпълнява текущите управленски функции, само защото собствениците не са организирали навреме следващия избор.
На практика ситуацията „нямаме домоуправител“ често означава нещо малко по-различно: старият управител фактически е спрял да се занимава със сградата, не свиква събрания и не изпълнява задълженията си.
Как се организира изборът на нов управител
Обичайният път е чрез общо събрание.
Ако има действащ управител, собственици с най-малко 20% идеални части могат писмено да поискат от него да свика събрание. Той разполага с 10 дни. Ако не го направи, същите собственици могат сами да го свикат по реда на ЗУЕС.
Законът дава и още една важна възможност: когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание, такова може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател. Същото важи и при неотложен случай.
Това е особено практично при входове, в които управлението отдавна фактически не функционира.
А ако сградата е нова и никога не е имала управител
За нововъзникнала етажна собственост законът предвижда първото общо събрание да бъде организирано в шестмесечен срок.
То се свиква от собственици, които имат поне 20% идеални части. Ако никой не го направи в този срок, след това общото събрание може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател.
Тоест и тук основният механизъм е самоорганизацията на собствениците, а не автоматично назначаване на човек от общината.
Откъде тогава идва „служебният домоуправител от общината“
Причината за объркването е напълно разбираема.
В преходните разпоредби към изменения на ЗУЕС от 2011 г. действително има текст, според който кметът на общината или района е трябвало да организира общи събрания в сгради без избрани органи. Ако такова събрание не може да се проведе поради липса на необходимия кворум, е било предвидено кметът да определи управител и касиер измежду собствениците или ползвателите в сградата.
Но има една много важна подробност:
разпоредбата е преходна и е обвързана с конкретен едногодишен срок след влизането в сила на тогавашните изменения.
Това не е общо правило, според което през 2026 г. всеки вход без желаещ домоуправител може да отиде в районната администрация и да поиска да му бъде назначен „служебен домоуправител“.
Точно тази разлика често липсва в информацията онлайн.
„Служебен домоуправител“ законов термин ли е
В практиката изразът се използва доста свободно.
Понякога хората имат предвид управител, който предполагаемо ще бъде назначен от общината. Друг път фирми използват „служебен домоуправител“ като маркетингово наименование на платена услуга за професионално управление.
В действащата система по ЗУЕС обаче важният законов термин е „професионален управител-търговец“.
Това е фирма, вписана в публичния регистър на МРРБ, на която общото събрание може да възложи правомощията на управителя.
Затова, ако никой от собствениците не желае да управлява сградата, реалната алтернатива обикновено е не да се чака общината да назначи някого, а да се разгледат оферти от регистрирани професионални управители.
А ако никой от собствениците не иска да стане домоуправител
Тук ЗУЕС също е по-строг, отколкото много хора предполагат.
Законът предвижда, че собственик или ползвател може да откаже да бъде управител само в определени случаи – трайна фактическа невъзможност поради болест, дълготрайно отсъствие през съответната година или когато му се предлага повторен избор.
На практика обаче изборът на човек, който категорично не желае да управлява сградата, рядко е добра основа за работещ вход.
Затова при липса на реален кандидат има смисъл още преди общото събрание да бъдат проучени професионални фирми и да има конкретна оферта, която собствениците да обсъдят.
Може ли един собственик да наеме професионален домоуправител за целия вход
Не.
Дори сградата очевидно да има проблем с управлението, един собственик не може самостоятелно да подпише договор, който обвързва цялата етажна собственост.
Изборът на управител и възлагането на правомощия на професионален управител-търговец са решения на общото събрание. За такова решение ЗУЕС изисква повече от 50% идеални части от общите части на етажната собственост.
Затова първата задача остава една и съща: трябва да се организира валидно общо събрание.
Какво може и какво не може да направи общината
Общината има важна роля по ЗУЕС – включително при регистрацията на управителните органи, воденето и актуализирането на съответните данни и определени административни производства.
Но това не я превръща в орган, който ежедневно управлява частните етажни собствености или избира вместо собствениците кой да бъде техният домоуправител.
Столичните районни администрации също представят управителя като орган, избран от етажната собственост, чиито данни след това се вписват в регистъра.
Затова сигналът до районната администрация може да е подходящ за конкретен въпрос от нейната компетентност, но не трябва да се разчита, че администрацията просто ще изпрати служебен професионален домоуправител.
Какво да направите на практика
Ако във входа фактически няма работещ домоуправител, най-разумната последователност е:
първо да проверите кой е последният валидно избран управител и дали по силата на ЗУЕС все още изпълнява функциите си;
след това да организирате общо събрание по приложимия ред;
предварително да намерите поне един реален кандидат – собственик или регистриран професионален управител;
да проведете избора с необходимото мнозинство;
и след това да актуализирате данните за управлението на етажната собственост.
Най-неработещият вариант е всички да приемат, че „нямаме домоуправител“, но никой да не предприема процедурата за избор на нов.
ЗУЕС дава механизми на самите собственици да започнат тази процедура. А когато във входа просто няма човек, който желае да поеме управлението, професионалният домоуправител е практичният начин отговорността да бъде възложена извън кръга на съседите.
Искате професионално управление на входа?
Вижте услугата на БГ Вход за професионален домоуправител в София и поискайте оферта за Вашата сграда.