Смяната на домоуправител често започва след натрупано недоволство — липса на отчетност, забавени ремонти, проблеми със събирането на такси или просто управител, който вече не може да отделя необходимото време.
Самото недоволство обаче не сменя управителя. Не е достатъчно няколко съседи да подпишат лист или да решат помежду си, че от следващия месец друг човек ще управлява входа. Смяната трябва да мине през общото събрание и да бъде оформена документално.
Първата стъпка е общо събрание
Най-чистият вариант е действащият управител да свика общо събрание с ясно записани точки за освобождаване на настоящия управител и избор на нов.
Ако той отказва да свика събрание, собственици, които притежават поне 20% идеални части от общите части, могат писмено да поискат това. Управителят разполага с 10-дневен срок да го свика. Ако не го направи, собствениците, които са отправили искането, могат сами да свикат общото събрание по реда на ЗУЕС.
Законът допуска общо събрание да бъде свикано и от всеки собственик или ползвател в неотложен случай или когато е минала повече от една година от последното общо събрание.
Поканата трябва да казва какво точно ще се решава
При смяна е разумно дневният ред да не съдържа само общото „смяна на домоуправител“.
Трябва да е ясно, че ще се обсъжда освобождаването на настоящия управител, изборът на нов управител или управителен съвет и, когато е необходимо, възлагане на управление на професионален управител-търговец.
Добре е да се предвиди и точка за предаването на документацията, паричните средства и достъпите, за да не се оставя този въпрос за неформална уговорка след събранието.
Какво мнозинство е необходимо
По основното правило изборът на управител се прави с повече от 50% идеални части от общите части на етажната собственост.
Това мнозинство не бива да се бърка с кворума за провеждане на събранието. Дори събранието да е законно проведено с по-нисък кворум след отлагане, за решение, което изисква повече от 50% от всички идеални части, трябва действително да се съберат тези гласове.
ЗУЕС допуска етажната собственост предварително да приеме решение определени въпроси, включително изборът и освобождаването на управителя, да се решават с повече от половината от броя на самостоятелните обекти. Затова трябва да се провери дали такава система вече не е приета за конкретния вход.
Може ли управителят да бъде освободен преди изтичане на мандата
Мандатът на управителя е до две години. Законът изрично предвижда предсрочно прекратяване при неизпълнение на задълженията му с решение на общото събрание.
Ако именно неизпълнението е причината за смяната, добре е то да бъде конкретно формулирано, а не описано само с общи фрази като „не сме доволни“. Това прави и протокола по-ясен.
При доброволен отказ на действащ управител ситуацията е различна и е по-разумно да се организира избор на наследник, вместо управлението просто да бъде изоставено. ЗУЕС предвижда действащият управител да продължи да изпълнява функциите си до избора на нов.
Протоколът е основният документ за смяната
След събранието трябва да има протокол, от който ясно да се виждат участниците, идеалните части, начинът на гласуване и конкретните решения.
Когато се сменя управител, протоколът трябва недвусмислено да показва кой е освободен, кой е избран, за какъв мандат и какво е гласуваното мнозинство.
Това е документът, който ще бъде необходим и при актуализиране на регистрацията на етажната собственост.
Следва вписване на новия управител
Управителите се вписват в Единния централизиран регистър на етажната собственост чрез общината по местонахождението на сградата.
В София районните администрации поддържат образци на уведомленията по чл. 47е ЗУЕС и указват те да бъдат подадени в едномесечен срок от избора.
Не е добра практика старите данни да остават в регистъра, докато на практика сградата вече се управлява от друго лице.
След вписването старият управител трябва да предаде документите
ЗУЕС вече урежда това доста конкретно.
При избор на нов управител съхраняваните документи, наличните парични средства, данните за банкови сметки и банковите карти трябва да бъдат предадени в 15-дневен срок от датата на вписване на новия управител в регистъра.
Предаването се оформя с протокол. Така новият управител не започва работа „на сляпо“, без да знае какво има в касата, какви договори са активни и кои задължения са неплатени.
А ако сменяте професионален домоуправител
Тогава има още един слой — договорът.
Общото събрание трябва да вземе необходимите решения за новото управление, но отделно трябва да се прегледат срокът, предизвестието и основанията за прекратяване на действащия договор.
ЗУЕС определя максимален срок на договора с професионален управител до две години и не допуска автоматичното му превръщане в безсрочен договор. Това обаче не означава, че всеки договор може да бъде прекратен незабавно по един и същ начин.
Добрата смяна е тази, при която няма празен период
Най-лошият практически вариант е старият управител да престане да действа, а новият още да не е избран, вписан или да не е получил документите.
Затова смяната трябва да се планира като последователност: правилно свикано общо събрание, валидно решение, ясен протокол, вписване на новия управител и приемо-предаване.
Така входът сменя управлението, без да губи контрол върху документите, парите и текущите си задължения.
Искате професионално управление на входа?
Вижте услугата на БГ Вход за професионален домоуправител в София и поискайте оферта за Вашата сграда.