Домоуправителят не е „началникът на входа“ и не може сам да решава всичко, което се отнася до сградата. В Закона за управление на етажната собственост официалният термин е управител или управителен съвет, а задачата му е да организира ежедневното управление и да изпълнява решенията на общото събрание.
Разликата е важна. Общото събрание взема основните решения на етажната собственост, а управителят организира изпълнението им и извършва действията, които законът и събранието са му възложили.
Основните му правомощия са уредени в чл. 23 ЗУЕС.
Изпълнение на решенията на общото събрание
Първото и може би най-важно задължение на управителя е да организира изпълнението на решенията на общото събрание.
Ако собствениците са взели валидно решение за ремонт, определили са бюджет или са одобрили конкретна дейност, управителят трябва да организира реалното му изпълнение.
Това обаче не означава, че той може сам да замества общото събрание.
Ако даден въпрос по закон е от компетентността на общото събрание, управителят не може еднолично да го реши само защото смята, че това е по-добрият вариант.
Следене за вътрешния ред
Управителят следи и за спазването на правилника за вътрешния ред.
Това включва нарушения, свързани с използването на общите части, установените правила в сградата и изпълнението на решенията, които собствениците вече са приели.
Но и тук има граница. Домоуправителят не е полиция, съд или административен орган. При по-сериозен спор може да се наложи решение на общото събрание, съдебна процедура или сезиране на компетентен орган според конкретния случай.
Какви документи трябва да съхранява
След измененията на ЗУЕС задълженията по отношение на документацията са описани доста подробно.
Управителят съхранява оригиналните протоколи от общите събрания и приложенията към тях, плановете и екзекутивните чертежи на сградата, входящата и изходящата кореспонденция, техническия паспорт, когато има такъв, книгата за приходите и разходите, финансовата документация, ревизионната книга на асансьора и останалите документи на етажната собственост.
Това е една от причините при смяна на домоуправител да не е достатъчно просто да бъдат предадени ключовете от входа. Историята на управлението принадлежи на етажната собственост и трябва да остане достъпна за следващия управител.
Ежемесечен финансов отчет
Едно от важните практически задължения е предоставянето на ежемесечен отчет за приходите и разходите.
По ЗУЕС той трябва да бъде поставен на видно и общодостъпно място във входа. При поискване от собственик, ползвател или обитател отчетът трябва да бъде предоставен и на електронен адрес или на хартиен носител.
Това означава, че финансовата отчетност не трябва да се свежда до:
„Парите са наред, ако някой има въпрос, да пита.“
Собствениците трябва да могат да видят какво е събрано, какво е похарчено и какви средства са налични.
Бюджет и план за ремонтите
Управителят изготвя проект за годишния бюджет за управлението, поддържането и използването на общите части, както и годишен план за ремонти, реконструкции и други дейности.
След това организира изпълнението на приетия бюджет.
Думата „приетия“ тук е съществена.
Домоуправителят подготвя и организира, но не може произволно да реши, че собствениците от следващия месец ще плащат друга такса или че ще бъде извършен голям ремонт, когато законът изисква решение на общото събрание.
Книга на етажната собственост
Управителят създава, съхранява и поддържа Книгата на етажната собственост.
В нея се вписват определените от закона данни за самостоятелните обекти, собствениците, ползвателите и обитателите.
Това е отделно задължение от финансовата отчетност и от протоколите на общото събрание.
Уведомяване на общината и поддържане на актуални данни
Управителят има задължения и във връзка с официалната регистрация на етажната собственост.
Действащият ЗУЕС изисква той да уведомява общинската администрация за обстоятелствата, които подлежат на вписване, и за настъпилите промени.
Затова след избор на нов управител процедурата не трябва да приключва само с протокола от общото събрание.
Данните за управлението трябва да бъдат актуализирани и по административния ред.
Текуща поддръжка и сигурност на сградата
Сред актуалните правомощия на управителя е и организирането на дейности по текущото поддържане на сградата, свързани със сигурността на обитаване.
На практика това означава, че управлението не се състои само в събиране на такси и провеждане на едно общо събрание годишно.
Течове, повреди в общите части, проблеми с достъпа, осветлението и различни технически ситуации също изискват организация.
Точните действия обаче зависят от характера на проблема и от това дали става дума за текущо поддържане, неотложен ремонт или дейност, за която е необходимо отделно решение на общото събрание.
Може ли домоуправителят да представлява входа
Да.
ЗУЕС дава на управителя право да представлява етажната собственост в отношенията ѝ с местната власт и с други правни субекти. При обикновеното управление той представлява собствениците и ползвателите и при необходимост може да ги представлява и в определени съдебни производства.
Това право обаче не е неограничено.
За някои действия законът изисква изрично упълномощаване от общото събрание. Например управителят не може по собствено решение да се разпорежда с права върху общи части, когато законът поставя решението в компетентността на собствениците.
Какви други конкретни права има
ЗУЕС дава на управителя и няколко по-специфични правомощия:
- може да получава от кадастъра или общината информация за площта на самостоятелните обекти и прилежащите им складови помещения;
- при предвидените в закона случаи определя идеалните части въз основа на необходимата информация;
- при поискване издава на собственик документ по образец за наличие или липса на задължения към етажната собственост;
- трябва своевременно да свика общо събрание за избор на нов управител преди изтичане на мандата си.
Тоест функцията е значително по-широка от „човекът, който събира парите за входа“.
Как се отчита домоуправителят
Управителят трябва да се отчита всяка година, както и в края на мандата си, с доклад пред общото събрание.
Това е отделно от ежемесечния отчет за приходи и разходи.
Годишният отчет позволява на собствениците да видят не само движението на парите, но и какво е извършено през периода и дали решенията на общото събрание са изпълнени.
Какво домоуправителят не може да решава сам
Най-лесният начин да се разбере границата на правомощията е следният:
управителят управлява и изпълнява, но общото събрание взема решенията, които ЗУЕС е запазил за него.
Затова управителят не трябва самоволно да определя нов размер на таксите, да променя вече приет бюджет или да взема решение вместо собствениците за въпрос, който по закон изисква общо събрание.
Това е и причината много конфликти във входовете да възникват не защото законът не урежда правомощията, а защото се смесват ролите на общото събрание и управителя.
А професионалният домоуправител има ли различни права
Когато етажната собственост възложи правомощия на регистриран професионален управител-търговец, той има правата, задълженията и отговорността на управителя в рамките на възложените му правомощия.
Тоест професионалният домоуправител не получава някаква отделна власт над сградата.
Разликата е, че управлението се извършва професионално срещу договорено възнаграждение и от регистриран търговец, вместо функцията да бъде изпълнявана от собственик или ползвател във входа.
Добрата работа на управителя трябва да може да се провери
Най-простият ориентир е дали собствениците могат лесно да отговорят на няколко въпроса:
Има ли актуални протоколи? Вижда ли се ежемесечният финансов отчет? Знае ли се какви средства има входът? Изпълняват ли се решенията на общото събрание? Поддържа ли се документацията? Има ли отчет в края на годината?
Ако отговорите системно липсват, проблемът не е просто в комуникацията.
ЗУЕС възлага на управителя конкретни задължения именно за да може управлението на общата собственост да бъде проследимо и контролируемо.
Искате професионално управление на входа?
Вижте услугата на БГ Вход за професионален домоуправител в София и поискайте оферта за Вашата сграда.