„Домова книга“ е изразът, който хората най-често използват, но официалното наименование в ЗУЕС е Книга на етажната собственост.
Тя не е по желание на входа. Законът изисква такава книга да се създава, съхранява и поддържа във всяка сграда или отделен вход, управляван в режим на етажна собственост. От 31 декември 2023 г. тя може да бъде както на хартия, така и в електронен вариант под формата на електронен документ.
Целта ѝ е управителят да разполага с актуална информация кои са самостоятелните обекти, кой ги притежава или ползва и кои хора действително живеят в сградата.
Кой води Книгата на етажната собственост
Отговорността е на управителния съвет или управителя.
ЗУЕС изрично включва сред задълженията на управителя създаването, съхраняването и поддържането на книгата.
Това не означава, че домоуправителят трябва сам да издирва всички данни за всеки апартамент.
Собствениците и ползвателите имат задължение да предоставят необходимата информация чрез декларация, а управителят я вписва и поддържа книгата актуална.
Какво се вписва за всеки апартамент
ЗУЕС определя сравнително точно данните, които трябва да присъстват.
За самостоятелния обект се вписват:
- предназначението му;
- застроената площ;
- процентът идеални части от общите части.
За собственика или ползвателя се вписват трите имена. Когато собственик или ползвател е фирма или едноличен търговец, се посочват наименованието и БУЛСТАТ или ЕИК.
При наличие се посочва и електронен адрес за уведомяване.
Книгата съдържа също имената на членовете на домакинството, които живеят със собственика или ползвателя, както и определена информация за други обитатели.
Вписват ли се наемателите
Да, когато става дума за лица, които пребивават в обекта на самостоятелно правно основание повече от 30 дни.
За тях законът предвижда да бъдат вписани трите имена, датата на вписване и датата на отписване.
Това е една от причините книгата да трябва да бъде поддържана, а не просто попълнена веднъж при създаването на входа.
Един апартамент може да смени собственик, да бъде отдаден под наем или в него да се нанесат други лица. Ако информацията никога не се актуализира, книгата постепенно губи практическата си стойност.
Какъв е срокът за подаване на данните
Собственикът или ползвателят трябва да подаде декларация в 15-дневен срок от придобиване на правото на собственост или ползване.
Същото задължение възниква и когато имотът бъде отдаден под наем или възникне друго правоотношение, което позволява в него да пребивават трети лица.
При определени промени, свързани с отсъствието от имота или с обитатели, също се подава актуализираща декларация в същия срок.
Практична подробност е, че декларацията може да бъде изпратена и на електронния адрес на управителя или управителния съвет.
Има ли официален образец
Да.
МРРБ публикува както образец на Книгата на етажната собственост, така и отделен образец на декларацията за вписване и промяна на данни. Тези образци са утвърдени по реда на ЗУЕС.
Това е важно, защото в интернет могат да се намерят множество стари „домови книги“, Excel таблици и PDF файлове, които не отговарят на актуалната структура.
Най-разумният вариант е да се използва актуалният официален образец или система, която следва неговото съдържание.
Трябва ли да се вписва ЕГН
Не.
ЕГН не фигурира сред данните, които чл. 7 ЗУЕС изисква да присъстват в Книгата на етажната собственост.
Това е важно и от гледна точка на защитата на личните данни.
Не трябва да се събират допълнителни идентификатори просто защото ги има в стар образец или някой е решил, че „може да потрябват“.
Същото важи и за номера на лична карта – той не е част от задължителните данни по чл. 7.
Вписват ли се домашните любимци
Да, но в отделно обособено поле.
Управителят вписва подадените от собственика или ползвателя данни за животните в съответния самостоятелен обект, които се извеждат на обществени места.
При кучетата се вписва и номерът на ветеринарномедицинския паспорт.
Това не означава, че се събира произволна подробна информация за всеки домашен любимец. Следва се обхватът, определен от закона и официалния образец.
Кой има право да вижда домовата книга
Това не е публичен регистър за всички живеещи във входа.
ЗУЕС предоставя достъп до данните на:
- управителния съвет или управителя;
- контролния съвет или контрольора;
- конкретния собственик – относно неговите собствени данни;
- определени държавни и общински органи при изпълнение на техните функции.
Сред тях са МВР, МРРБ, общинската или районната администрация и Българската агенция по безопасност на храните. Достъпът трябва да бъде при спазване на правилата за защита на личните данни.
Следователно домовата книга не трябва да бъде оставяна на общодостъпно място във входа.
Хартиена или електронна книга е по-добре
И двете са допустими.
При малък вход хартиеният вариант може да бъде напълно достатъчен.
При по-голяма сграда електронната книга има практически предимства – по-лесно актуализиране, търсене и архивиране.
Но „електронна“ не означава обикновена таблица, изпратена на всички съседи.
Трябва да има контрол върху достъпа, защита на данните и възможност информацията да бъде предадена на следващия управител.
Какво става при смяна на домоуправителя
Книгата принадлежи към документацията на етажната собственост.
При смяна тя трябва да бъде предадена на новия управител заедно с останалите документи.
Това е особено важно при електронен вариант – трябва да бъдат предадени не само файловете, но и необходимите административни достъпи, така че новият управител действително да може да продължи поддържането ѝ.
Домовата книга същото ли е като държавния Регистър на етажната собственост
Не.
Това са различни неща.
Книгата на етажната собственост съдържа оперативната информация за конкретния вход и неговите собственици, ползватели и обитатели.
Регистърът на етажната собственост е част от новата Единна информационна система и съдържа официална регистрационна информация за етажните собствености и техните управителни органи.
Едното не отменя другото.
Най-честият проблем не е липсващата книга, а неактуалната книга
Много входове формално имат домова книга.
Проблемът е, че тя е попълвана преди пет или десет години и оттогава никой не е актуализирал нищо.
Междувременно апартаменти са продадени, появили са се нови наематели, собственици са сменили контактите си, а информацията продължава да показва предишното положение.
Затова добрата практика е книгата да се разглежда като жив документ, а не като формално изискване.
Управителят трябва да я поддържа, а собствениците и ползвателите трябва своевременно да подават необходимите декларации при промяна.
Тогава тя действително помага при комуникацията, организацията на общите събрания и ежедневното управление на сградата.
Искате професионално управление на входа?
Вижте услугата на БГ Вход за професионален домоуправител в София и поискайте оферта за Вашата сграда.