Когато има проблем с домоуправителя, първата реакция често е: „Ще подадем жалба в общината.“
На практика това невинаги е правилният път.
ЗУЕС не създава един централен орган, който контролира всяко действие на домоуправителя и решава всички спорове във входа. В зависимост от проблема компетентни могат да бъдат общото събрание, контролният съвет, районната администрация, съдът, Комисията за защита на личните данни, полицията или прокуратурата.
Затова преди да подавате жалба е важно първо да определите какво точно твърдите, че е нарушено.
Ако проблемът е в работата на самия домоуправител
Домоуправителят е избран от общото събрание и именно то има ключова роля при контрола върху работата му.
Ако управителят не изпълнява решенията, не предоставя отчети, не организира необходимите дейности или собствениците просто вече нямат доверие в начина му на работа, въпросът най-често трябва първо да бъде поставен пред общото събрание.
То може да изиска отчет, да вземе конкретни решения и при наличие на необходимите условия да освободи управителя и да избере нов.
Контролният съвет или контрольорът също има важна роля, особено при проверката на финансовата дейност.
Тоест при обикновен организационен или управленски спор първата стъпка не е непременно държавна институция.
Контролира ли общината домоуправителя
Не в смисъла, който често се предполага.
Районната или общинската администрация има конкретни правомощия по ЗУЕС, но не е общ надзорен орган върху ежедневната работа на всеки домоуправител.
Това беше потвърдено и в реален случай, разгледан от обществения посредник на Столична община през 2025 г. Жалбоподателят твърди системни нарушения, незаконни такси и злоупотреба с правомощия от домоуправителя. След проверката е посочено, че районната администрация няма правомощия да извършва общ контрол върху дейността на управителя, да решава имуществени спорове между собствениците или вместо тях да свиква общо събрание в такава ситуация.
Това не означава, че общината никога няма компетентност.
ЗУЕС предвижда административни нарушения, при които актът може да бъде съставен от общинската или районната администрация, а наказателното постановление – от съответния кмет или оправомощено лице.
Но трябва да е налице конкретно нарушение, за което законът предвижда такъв административен ред. Не всяко недоволство от управителя попада в него.
Ако смятате, че решение на общото събрание е незаконно
Това вече не е просто „жалба срещу домоуправителя“.
Ако проблемът е в решение на общото събрание – например твърдите, че събранието е проведено неправилно, липсвало е необходимото мнозинство или е прието решение в нарушение на закона – ЗУЕС предвижда съдебен ред.
Всеки собственик може да поиска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание пред районния съд по местонахождението на етажната собственост.
Срокът е 30 дни от получаването на решението по реда на ЗУЕС. Самото подаване на молбата не спира автоматично изпълнението, освен ако съдът не постанови друго.
Този срок е важен. Ако спорът действително е за валидността на решение на общото събрание, многократни писма до различни институции не заместват своевременното съдебно оспорване.
Ако домоуправителят отказва финансов отчет
Тук първо трябва да се има предвид, че ЗУЕС възлага на управителя конкретни задължения за отчетност.
Управителят трябва да предоставя ежемесечна информация за приходите и разходите и да се отчита пред общото събрание.
Ако това системно не се изпълнява, могат да се използват няколко механизма според ситуацията:
да се поиска информацията писмено;
да се сезира контролният съвет или контрольорът;
да се свика общо събрание;
да се поиска финансова проверка;
и при сериозен спор да се потърси правна защита.
Не всеки спор за касата означава автоматично престъпление. Първо трябва да се установи какви документи съществуват, какви средства са отчетени и къде точно е несъответствието.
Ако има проблем с личните данни
Тогава компетентният орган може да бъде Комисията за защита на личните данни.
Например проблем може да има при неправомерно публикуване на лични данни на таблото във входа, предоставянето им на лица без основание или събирането и използването им по начин, който не съответства на GDPR и Закона за защита на личните данни.
КЗЛД приема жалби и сигнали по тези въпроси, а законът предвижда жалбата да може да бъде подадена писмено или по електронен път при съответните изисквания.
Това е различен спор от въпроса дали управителят правилно е организирал ремонта на покрива или е свикал общо събрание.
А ако подозирате престъпление
Ако има конкретни данни за евентуално престъпление – например присвояване на средства, подправяне на документи, заплаха или друго деяние от наказателноправен характер – това вече не е обикновен спор по ЗУЕС.
Сигнал може да бъде подаден до полицията или прокуратурата.
Прокуратурата официално приема сигнали за престъпления от общ характер, включително електронно.
При непосредствена реална опасност за живота, здравето, сигурността или имуществото МВР посочва използването на телефон 112.
Важно е обаче да не се използват наказателни сигнали като заместител на граждански или вътрешен спор в етажната собственост. Това, че не сте съгласни с разход или решение, само по себе си не означава наличие на престъпление.
Къде се подава жалба срещу професионален домоуправител
При професионалния управител трябва да се разделят поне три различни въпроса.
Първо, има ли фирмата право да извършва дейността. От 2026 г. това може да се провери в публичния регистър на МРРБ.
Второ, изпълнява ли договора си с етажната собственост. Това е договорен въпрос и трябва да се разгледат договорът, решенията на общото събрание и конкретното неизпълнение.
Трето, има ли нарушение, което попада в компетентността на друг орган – например КЗЛД, общината, полицията, прокуратурата или съда.
Самият факт, че една фирма е регистрирана в МРРБ, не означава, че министерството решава всички спорове между нея и конкретната етажна собственост.
А ако професионалният управител няма валидна регистрация
Това вече е различен проблем.
ЗУЕС въведе задължителен регистър за професионалните управители-търговци. МРРБ поддържа регистрацията, а дейността без необходимото удостоверение или след заличаване от регистъра е санкционирана от закона.
Затова преди спор за качеството на услугата винаги е разумно първо да се провери дали фирмата изобщо има действаща регистрация.
Какво да приложите към жалбата или сигнала
Независимо към кой орган се обръщате, общо твърдение от типа:
„Домоуправителят прави каквото си иска“
рядко е достатъчно.
По-полезно е да приложите конкретни доказателства:
- протокола от общото събрание;
- договор с професионалния управител;
- финансови отчети;
- фактури или платежни документи;
- писмени искания и отговори;
- снимки или други документи;
- конкретни дати и действия;
- информация кои собственици са засегнати.
Така компетентният орган може да разбере не само, че има конфликт, а какво точно твърдите, че се е случило.
Най-важното е първо да определите вида на проблема
Вместо да търсите универсален адрес за „жалба срещу домоуправител“, задайте първо въпроса:
Какво точно искам да бъде поправено?
Ако искате управителят да бъде сменен – въпросът обичайно е за общото събрание.
Ако оспорвате решение на общото събрание – компетентен е районният съд и има срок.
Ако спорът е за лични данни – КЗЛД.
Ако има данни за престъпление – полиция или прокуратура.
Ако става дума за конкретно административно нарушение по ЗУЕС – може да има компетентност районната или общинската администрация.
Ако проблемът е неизпълнение на договор от професионален управител – трябва да се прегледат договорът и гражданскоправните възможности.
Това разграничение спестява много време. Най-честата грешка е една и съща жалба да бъде изпратена последователно до пет институции, въпреки че реалният спор е от компетентността само на една от тях.
Искате професионално управление на входа?
Вижте услугата на БГ Вход за професионален домоуправител в София и поискайте оферта за Вашата сграда.