Може ли домоуправителят да бъде и касиер?

В малките входове често един човек върши почти всичко – свиква общите събрания, плаща сметките, събира месечните вноски и води отчетността.

Оттук логично възниква въпросът: може ли домоуправителят официално да бъде и касиер на етажната собственост?

Отговорът не е толкова еднозначен, колкото понякога се представя онлайн.

ЗУЕС урежда управителя, касиера и контролния съвет като различни функции. В същото време в закона няма отделен текст, който буквално да гласи: „едно и също лице не може да бъде едновременно управител и касиер“.

Именно затова по темата съществуват различни тълкувания.

Какво казва ЗУЕС за касиера

Законът поставя определени изисквания към лицето, което може да бъде касиер.

По чл. 24, ал. 7 касиер може да бъде собственик или ползвател, който не е в определени семейни или родствено-близки отношения с членовете на контролния съвет, управителния съвет или с управителя.

Целта очевидно е да има известна независимост между лицата, които управляват, държат средствата и контролират управлението.

Това е особено важно, защото касиерът работи с парите на етажната собственост – събира вноски, извършва плащания и участва във финансовата отчетност.

Законът забранява ли изрично домоуправителят да бъде касиер

Не с отделно и недвусмислено изречение.

Точно поради това в практиката се среща и тезата, че едно лице може да изпълнява и двете функции, особено в малка сграда.

От друга страна, Столичният обществен посредник е разглеждал конкретно този въпрос и е посочил, че ЗУЕС въвежда различни длъжности – управител, касиер и контролен орган – и че принципната идея е те да се изпълняват от различни лица, за да се избегне конфликт на интереси.

Затова най-точното практическо заключение е:

има основание за спор по тълкуването и по-сигурният вариант е управителят и касиерът да бъдат различни лица.

Особено когато става дума за вход със значителни месечни постъпления, ремонтен фонд или големи разходи.

Защо разделянето на функциите е по-добра практика

Дори да оставим правния спор настрана, причината е лесна за разбиране.

Ако един човек:

• определя организацията на плащанията;
• събира парите;
• извършва разходите;
• води отчетността;
• и след това сам обяснява какво е направено;

контролът е значително по-слаб.

Това не означава, че човекът непременно ще направи нещо нередно.

Проблемът е, че системата става зависима от доверието към едно лице.

При отделен касиер има поне още един човек, който ежедневно вижда движението на средствата и може да установи несъответствие много по-рано.

Какво прави касиерът

ЗУЕС не дава толкова подробен списък на ежедневните функции на касиера, колкото при управителя, но на практика касиерската дейност е свързана с изпълнението на приетия бюджет и финансовото обслужване на входа.

Столичният район „Лозенец“ описва ролята на касиера като събиране на определените от бюджета вноски и плащане на общите задължения към доставчици – например електроенергия, вода, асансьорна поддръжка и други услуги.

Конкретният обхват трябва да бъде ясен от решенията на общото събрание и организацията на самата етажна собственост.

Кой определя възнаграждението на касиера

Общото събрание определя размера на възнаграждението на управителя, членовете на управителния съвет, контролния орган и касиера.

Тоест касиерът не определя сам какво ще получава за работата си.

Ако се предвижда възнаграждение, то трябва да бъде взето с решение на общото събрание и да бъде ясно отразено в протокола.

Кой проверява работата на касиера

Това е функция на контролния съвет или контрольора.

ЗУЕС предвижда контролният орган да проверява изпълнението на бюджета и дейността на управителния съвет. Проверка на касата се извършва най-малко веднъж годишно.

Ако няма избран контролен съвет или контрольор, общото събрание може да определи други лица, които да извършат проверката.

Точно тук разделението между управител, касиер и контрольор придобива практически смисъл.

Няма голяма стойност в „контрол“, при който едно и също лице събира средствата, управлява ги и накрая само проверява себе си.

Може ли касиерът да е роднина на домоуправителя

ЗУЕС поставя ясни ограничения.

Касиерът не може да бъде съпруг, член на домакинството, лице във фактическо съпружеско съжителство или определен близък роднина на управителя или членовете на управителния съвет.

Това е още един знак, че законодателят търси разграничаване между управлението и финансовия контрол.

Например не е добра идея управителят да е единият съпруг, а другият да бъде избран за касиер.

А как стои въпросът при професионален домоуправител

При професионалното управление ситуацията е малко по-различна организационно.

Една фирма може да предлага в един пакет както управление, така и касиерска и финансова администрация.

Това не означава непременно, че физически един и същ човек изпълнява всички функции. Фирмата може да има отделни служители, вътрешни процедури, счетоводна система и контрол.

Важно е в договора ясно да пише:

как се събират средствата;

къде се държат;

кой извършва плащанията;

как се предоставят отчетите;

и как собствениците могат да проверят разходите.

Тук прозрачността е по-важна от самото наименование на услугата.

Какво бихме препоръчали за един обикновен вход

Ако има достатъчно хора, разделете функциите.

Един човек да бъде управител, друг да отговаря за касата, а трети или контролен съвет да проверява финансовата дейност.

При малък вход това невинаги е удобно, но разделението намалява риска от спорове и прави отчетността по-ясна.

Ако все пак общото събрание възнамерява едно лице да съвместява управител и касиер, разумно е предварително да бъде проверена конкретната ситуация от юрист, защото по въпроса има различни тълкувания и законът не го формулира с едно изрично „да“ или „не“.

Най-важното е контролът върху парите да не зависи от доверие

При финансите на етажната собственост добрата система е по-важна от това колко честен смятаме, че е конкретният човек.

Трябва да има документирани приходи, документирани разходи, редовни отчети и независима проверка.

Когато тези елементи са налице, рискът от конфликт е много по-нисък.

А когато един човек събира, харчи, отчита и контролира едни и същи средства, дори напълно добросъвестното управление може лесно да се превърне в източник на подозрения и спорове.

Обратно към Блог секцията