Основните изисквания за домоуправител идват от ЗУЕС и зависят от това дали управлението се извършва от собственик/ползвател или е възложено на професионален управител-търговец.
Когато в един вход предстои избор на нов домоуправител, често се приема, че кандидатът задължително трябва да е собственик на апартамент в сградата. ЗУЕС всъщност допуска повече варианти, но поставя различни условия според това кой ще изпълнява управлението.
Законът използва термина „управител“ или „управителен съвет“. Това е изпълнителният орган на етажната собственост – лицето или органът, който организира текущото управление и изпълнението на решенията на общото събрание.
Може ли собственик да бъде домоуправител
Да. Това е най-познатият вариант.
ЗУЕС позволява членове на управителния съвет и управители да бъдат собственици и ползватели в сградата.
Тук има една важна терминологична подробност. „Ползвател“ по смисъла на ЗУЕС не означава автоматично всеки човек, който живее в жилището. Законът използва термина за лице, което притежава вещно право на ползване върху съответния самостоятелен обект.
Затова собственикът, ползвателят и обикновеният наемател не са едно и също юридическо качество.
Може ли наемател да стане домоуправител
В определени случаи – да.
ЗУЕС позволява за управител да бъде избрано и лице, посочено от собственик, ако то живее в сградата и е вписано в Книгата на етажната собственост.
Това означава, че човек не е задължително лично да притежава апартамента, за да бъде избран.
Например собственик може да посочи живеещ в неговия апартамент наемател, ако са изпълнени законовите условия и общото събрание го избере.
Точно затова при кандидат, който не е собственик, е добре преди гласуването да се провери на какво основание може да бъде избран и дали необходимите данни са вписани в книгата на етажната собственост.
А ако апартаментът е собственост на фирма
Законът предвижда и тази ситуация.
Когато самостоятелен обект е собственост на юридическо лице или едноличен търговец, за член на управителния съвет или управител може да бъде избрано лице, посочено от представляващия съответното дружество или търговец.
Това е практично например в сгради, в които част от обектите са офиси или жилища, притежавани от компании.
Какво става, ако никой във входа не иска да бъде управител
Това е една от причините все повече етажни собствености да използват професионално управление.
След промените в ЗУЕС правомощията на управителя или част от тях могат да бъдат възложени на професионален управител-търговец, който е вписан в официалния регистър на МРРБ.
За това е необходимо решение на общото събрание с повече от 50% идеални части от общите части, а договорът също се одобрява с такова мнозинство.
От 2026 г. регистърът вече функционира публично и собствениците могат да проверят дали конкретната фирма действително е вписана.
Това е различен режим от избора на съсед за домоуправител.
Колко души трябва да има в управителния съвет
Етажната собственост може да има:
един управител, или
управителен съвет.
Ако се избира управителен съвет, той трябва да е с нечетен брой членове и не по-малко от трима. Самите членове избират председател измежду себе си.
За по-малки входове един управител често е по-проста организационна форма. При по-големи сгради собствениците могат да предпочетат управителен съвет, за да се разпределят функциите между няколко души.
Колко е мандатът на домоуправителя
ЗУЕС е ясен: управителният съвет или управителят се избира за срок до две години.
„До две години“ означава, че общото събрание може да определи и по-кратък срок.
Например може да избере управител за една година. Не е задължително всеки мандат автоматично да бъде точно две години.
Важно е срокът да е ясно отразен в решението и протокола от общото събрание.
Може ли същият човек да бъде избран отново
Да, законът допуска повторен избор.
ЗУЕС дори изрично посочва предложението за повторен избор сред случаите, в които собственик или ползвател може да откаже да участва в управлението.
Следователно изтичането на мандата не означава, че човекът задължително трябва да бъде сменен.
Общото събрание може отново да избере същия управител, ако собствениците са доволни от работата му и той е съгласен да продължи.
Какво става, ако мандатът изтече, но нов управител още не е избран
Това е особено важен практически въпрос.
Законът изисква изборът на нов управител да бъде проведен не по-късно от датата на изтичането на текущия мандат.
Ако обаче това не стане, старият управител не губи автоматично всички функции на следващия ден. Той продължава да изпълнява функциите си до избора на нов управител или управителен съвет.
Целта е етажната собственост да не остава без представителство и текущо управление само защото собствениците са пропуснали да проведат избор навреме.
Това обаче не е добра причина изборът да бъде отлаган с години. Общото събрание трябва да уреди управлението навреме.
Може ли мандатът да бъде прекратен предсрочно
Да.
ЗУЕС предвижда, че мандатът на управителя или член на управителния съвет може да бъде прекратен предсрочно при неизпълнение на задълженията му с решение на общото събрание.
Тоест фактът, че човек е избран за срок от две години, не означава, че е практически несменяем до последния ден на мандата.
Ако се стигне до смяна, важно е процедурата да бъде проведена правилно – общо събрание, валидно решение, избор на нов управител, актуализиране на регистрацията и след това предаване на документите и средствата.
А професионалният домоуправител има ли „мандат“
При професионалния управител по-точно е да се говори за срок на договора.
ЗУЕС позволява договорът за възлагане на управлението да бъде за срок до две години. Ако бъде записан по-дълъг срок, той се счита за две години, а автоматичното подновяване или автоматичното превръщане в безсрочен договор е недействително.
До три месеца преди изтичането на договора общото събрание трябва да избере нов управител. Ако не направи това навреме, договорът може да продължи до избора на нов, но за не повече от още три месеца.
Това е различно от режима на управител, избран измежду хората в сградата, и е добре двете ситуации да не се смесват.
Кога трябва да бъде избран първият управител на нова сграда
При нововъзникнала етажна собственост изборът на управител или управителен съвет трябва да се проведе в шестмесечен срок от въвеждането на сградата в експлоатация.
Това означава, че и нова жилищна сграда не трябва да остава неопределено време без организирано управление.
Най-важното при избора
Не е достатъчно да се намери човек, който формално е съгласен името му да бъде записано като домоуправител.
Управителят има реални задължения – съхранява документация, организира изпълнението на решенията, отчита приходите и разходите, представлява етажната собственост и следи за текущото управление на сградата.
Затова при избора е добре собствениците да преценят не само дали човекът може законно да бъде избран, а и дали реално има възможност и желание да изпълнява тази работа.
А когато във входа няма подходящ кандидат, законът вече дава ясен механизъм управлението да бъде възложено на регистриран професионален управител-търговец.
Искате професионално управление на входа?
Вижте услугата на БГ Вход за професионален домоуправител в София и поискайте оферта за Вашата сграда.