Изборът на професионален домоуправител не приключва с гласуването на общото събрание. След решението идва договорът – документът, който определя какво точно ще прави фирмата, срещу какво възнаграждение, как ще се отчита и как отношенията могат да бъдат прекратени.
Именно тук има смисъл собствениците да отделят повече от пет минути.
Два договора за „професионален домоуправител“ могат да изглеждат сходни на първата страница и въпреки това да дават съвсем различен обхват на услугата.
Кой всъщност одобрява договора
Професионалният домоуправител не се наема с решение на един собственик или само на председателя на входа.
По ЗУЕС възлагането на правомощията на управителя на професионален управител-търговец, вписан в регистъра на МРРБ, се решава от общото събрание с мнозинство повече от 50% идеални части от общите части на етажната собственост.
Със същото мнозинство се одобрява и договорът, а той се подписва от лице, изрично упълномощено от общото събрание.
Затова протоколът от събранието и самият договор трябва да си съответстват. Не е добра практика събранието да одобри едни условия, а при подписването после да се появят съществени допълнителни клаузи.
Проверете фирмата преди договора
Преди да обсъждате текста, проверете дали дружеството фигурира в публичния регистър на професионалните управители-търговци на МРРБ.
Регистърът показва юридическото лице, ЕИК, управителя и номера и срока на удостоверението.
Това е по-надеждна проверка от надпис „лицензиран домоуправител“ на рекламна страница.
След това сравнете юридическото лице в регистъра с това, което фигурира като страна по договора.
Какъв е максималният срок
Тук законът е много конкретен.
Договорът за възлагане може да бъде сключен за срок до две години. Ако бъде записан по-дълъг срок, той се счита за две години.
ЗУЕС изрично определя като недействителна и клауза, която предвижда автоматично подновяване на договора или автоматичното му превръщане в безсрочен.
Това не означава, че всеки договор трябва задължително да бъде за две години. Може да бъде и по-кратък.
Най-важният въпрос: какво точно е включено
Фразата „пълно управление на етажната собственост“ звучи добре, но сама по себе си казва твърде малко.
Договорът трябва да позволява ясно да разберете какви правомощия се възлагат и какви практически дейности са включени.
Например:
- организиране и провеждане на общи събрания;
- изготвяне и съхраняване на документацията;
- изпълнение на решенията на общото събрание;
- събиране и отчитане на месечните вноски;
- работа със задълженията на собствениците;
- комуникация с доставчици;
- организация на ремонти;
- представителство на етажната собственост;
- касиерска дейност, ако тя е част от услугата;
- реакция при аварии и технически проблеми.
ЗУЕС дава на професионалния управител правата, задълженията и отговорността на управителя в рамките на възложените му правомощия. Именно затова обхватът не трябва да остава неясен.
Проверете кои услуги се плащат отделно
Месечната цена невинаги включва всичко, което входът може да поиска през срока на договора.
Затова потърсете отделно:
какво влиза в стандартната такса;
за кои действия има допълнително възнаграждение;
дали има отделни цени за извънредни общи събрания, юридически действия, събиране на вземания или специфични административни услуги;
дали ремонтите и техническите дейности се възлагат отделно.
Няма нищо необичайно определени услуги да бъдат допълнително платени. Проблем възниква, когато това стане ясно едва след подписването.
Как ще се отчитат парите
Това е една от клаузите, които бихме проверили най-внимателно.
Добре е договорът да показва как и колко често се предоставя финансов отчет, кой има достъп до него, как се документират разходите и как се процедира с наличностите на етажната собственост.
Ако фирмата ще събира и управлява средства, собствениците трябва предварително да знаят как могат да проверяват движението им.
„Отчитаме всичко прозрачно“ е обещание.
Периодичност, конкретен отчет и достъп до документите са процедура.
Има ли срокове за реакция
Не всяко обаждане изисква реакция в рамките на пет минути, но договорът трябва да ви даде реалистична представа как се работи.
Особено важно е да се изясни какво се случва при теч, проблем с електрическа инсталация, входна врата, асансьор или друга ситуация, която не може да чака следващото общо събрание.
Тук няма една задължителна формула за всички фирми. Това е част от условията, които трябва да сравните.
Как се прекратява договорът
Не приемайте автоматично, че всеки договор за професионален домоуправител може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие.
Някои компании действително предлагат такова условие, но това е тяхна договорна политика. Например М-Дом и Профи Дом публично посочват възможност за прекратяване с едномесечно предизвестие при собствените си договори.
При вашия договор трябва да проверите конкретно:
срока на предизвестието;
основанията за предсрочно прекратяване;
има ли неустойки;
как се уреждат вече възложени дейности;
до коя дата се дължи възнаграждение.
Ако условията са неясни или прекратяването е обвързано със значими финансови последици, прегледът от адвокат преди подписване е разумна стъпка.
Какво се случва с документите след края
Договорът не трябва да оставя етажната собственост зависима от фирмата след прекратяването му.
Новият управител трябва да получи документацията, финансовите средства и данните, необходими за продължаване на управлението.
ЗУЕС урежда предаването на съхраняваните документи, наличните парични средства, данните за банковите сметки и банковите карти след избора и вписването на нов управител. На практика е добре договорът да урежда и оперативните неща – ключове, чипове, електронни профили и други достъпи, които принадлежат на етажната собственост.
Общите условия също са част от проверката
Ако договорът препраща към „Общи условия“, не подписвайте само индивидуалния лист и не приемайте, че останалото е стандартно.
Прочетете и документа, към който той препраща.
На пазара има компании, които именно в общите си условия описват детайлно правата, задълженията, предоставянето на документи и различни ограничения.
Запазете копие на версията, която е действала към момента на подписването.
Един добър договор трябва да намалява бъдещите спорове
Договорът с професионален домоуправител не трябва да бъде възможно най-дълъг. Трябва да бъде достатъчно ясен.
След прочитането му собствениците трябва да могат да отговорят на няколко прости въпроса: какво възлагаме, колко плащаме, как се отчитат парите, кой реагира при проблем, как прекратяваме отношенията и как си получаваме обратно документите и средствата.
Ако отговорът на някой от тези въпроси е „ще го уточним по-късно“, по-добре е да бъде уточнен преди общото събрание да одобри договора.
Искате професионално управление на входа?
Вижте услугата на БГ Вход за професионален домоуправител в София и поискайте оферта за Вашата сграда.