„Такса вход“ е разговорното име на няколко различни задължения в етажната собственост. Именно оттук идват повечето спорове: едно домакинство смята, че плаща според броя живущи, друго – че сумата трябва да е еднаква за всеки апартамент, а трето включва в същата такса и фонд „Ремонт и обновяване“.
По ЗУЕС тези разходи трябва да се разграничават. Текущите разходи за управление и поддържане на общите части имат режим по чл. 51, докато ремонтите и фонд „Ремонт и обновяване“ се подчиняват на други правила.
Как се определя такса вход по действащия ЗУЕС
По общото правило разходите за управление и поддържане се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства, независимо на кой етаж живеят.
Но това вече не е единственият възможен метод. Общото събрание може с необходимото мнозинство да избере един от трите режима по чл. 51, ал. 9:
- според броя на собствениците, ползвателите и обитателите;
- съобразно процента идеални части на самостоятелния обект;
- поравно на самостоятелен обект.
Затова на въпроса „такса вход на човек или апартамент?“ няма един отговор за всяка сграда. Трябва да се види какво валидно решение е приело конкретното общо събрание.
Какво влиза в текущата такса
Типичните разходи за управление и поддържане могат да включват:
- възнаграждение за управление;
- почистване на общите части;
- общо електричество и вода;
- текущо обслужване на асансьора;
- консумативи и други регулярни разходи по нормалното функциониране на входа.
Конкретният бюджет трябва да бъде приет от общото събрание и да позволява да се разбере как е получена месечната сума.
Добра практика е вместо една непрозрачна позиция „такса вход – 40 €“ собственикът да може да види каква част е за управление и поддръжка и каква е отделната вноска във фонд „Ремонт и обновяване“.
Фонд „Ремонт и обновяване“ същата такса ли е
Не.
Фондът е отделен. Вноските в него се правят от собствениците и се определят съобразно идеалните им части при спазване на законовия минимум. Той не следва автоматично избрания метод за текущата такса по чл. 51.
Това означава, че една сграда може например да разпределя текущите си разходи поравно на апартамент, но фондът за ремонти да се начислява по идеални части.
Кой плаща такса домоуправител
Зависи как е структуриран бюджетът и кой е обитателят на имота.
Текущите разходи за управление и поддържане могат да се начисляват на собственици, ползватели и обитатели по избрания от етажната собственост законов метод. При отдаден апартамент наемателят обичайно участва като обитател в текущите разходи, докато собственикът остава задължен за разходите, свързани със собствеността, например ремонтите и фонд „Ремонт и обновяване“.
Договорът за наем може да урежда кой икономически ще понесе дадена сума между наемател и собственик, но не е добре етажната собственост да смесва тази частна договорка със законовото основание на начислението.
Какво става при необитаем апартамент
При стандартния режим по чл. 51 апартамент, в който се пребивава не повече от 30 дни в рамките на календарната година, не става автоматично „без такса“. Законът предвижда за него текущите разходи да се заплащат като за един собственик, ползвател или обитател.
Ако общото събрание е избрало друг валиден метод – например по идеални части или поравно на самостоятелен обект – начислението следва съответния режим.
Затова преди да се спори дали празен апартамент плаща, първо трябва да се провери как е определена таксата във входа.
Има ли освобождаване за деца
По действащия режим за деца, ненавършили 6 години, не се заплащат разходите по съответните правила на чл. 51.
Това трябва да се отчита правилно при метода на човек, вместо всички членове на домакинството да се начисляват механично.
Как се начислява домашен любимец
При разпределение според броя лица за животно, което подлежи на извеждане, ЗУЕС предвижда начисляване като за един обитател само по отношение на определени разходи: електроенергия, вода, отопление на общите части, почистване и абонаментно обслужване на асансьора.
Кучето например не е „още един човек“ за всички възможни позиции в бюджета и не участва във фонд „Ремонт и обновяване“.
Как се сменя методът
Не е достатъчно касиерът или управителят да реши от следващия месец всички да плащат еднакво.
Методът трябва да бъде приет от общото събрание с изискуемото от ЗУЕС мнозинство. За избор на режим по чл. 51, ал. 9 законът изисква не по-малко от 51% идеални части от общите части.
Решението трябва да е достатъчно ясно, за да може след него да се изчисли точната сума за всеки обект.
Пример
Входът има годишен текущ бюджет 12 000 €, или средно 1 000 € месечно.
Ако валидно е избран метод поравно на 25 самостоятелни обекта, базовата месечна сума е 40 € на обект.
Ако вместо това е избран метод по идеални части, апартамент с 4% ще участва с 40 € от този месечен бюджет, а обект с 2,5% – с 25 €.
При метод на човек сумата се определя спрямо броя лица, за които законът предвижда начисление.
Затова една и съща сграда може да получи различни индивидуални такси при един и същ общ бюджет в зависимост от законно избрания метод.
Как да проверите дали вашата такса е определена правилно
Проверете последователно:
- Какъв бюджет е приело общото събрание?
- Какъв метод за разпределение е избран?
- С какво мнозинство е прието решението?
- Правилно ли са въведени обитателите или идеалните части?
- Отделен ли е фонд „Ремонт и обновяване“?
- Може ли индивидуалната сума да бъде пресметната от наличните данни?
Ако отговорът на последния въпрос е „не“, финансовата система на входа има нужда от повече прозрачност.
Най-краткият отговор
Такса вход не е една универсална сума, определена по един и същ начин във всички сгради. Текущите разходи за управление и поддържане могат да бъдат разпределени на човек, по идеални части или поравно на самостоятелен обект, ако общото събрание е приело съответния законов режим.
Ремонтите и фонд „Ремонт и обновяване“ обаче са отделни задължения и не трябва да бъдат смесвани с текущата такса.
Най-сигурният модел е всеки собственик да може ясно да проследи какво се начислява, по какво правило и за какво се използва.
Искате професионално управление на входа?
Вижте услугата на БГ Вход за професионален домоуправител в София и поискайте оферта за Вашата сграда.