Кой плаща такса вход – наемателят или собственикът?

При отдаден апартамент много често се стига до въпроса: наемател или собственик плаща такса вход?

Отговорът не е еднакъв за всички разходи. ЗУЕС прави важно разграничение между текущите разходи по управлението и поддържането на сградата и разходите, които произтичат от самото право на собственост – например ремонтите и фонд „Ремонт и обновяване“.

Отделно от това собственикът и наемателят могат да се договорят помежду си кой икономически ще поема дадена сума.

Какъв е наемателят по ЗУЕС

Обичайният наемател, който живее в апартамента, е обитател по смисъла на закона.

ЗУЕС предвижда собствениците, ползвателите и обитателите да участват в текущите разходи за управление и поддържане според приложимия метод на чл. 51.

Затова е нормално наемателят да поема разходи, свързани с ежедневното използване на сградата.

Кои текущи разходи обичайно се свързват с обитаването

Например:

• почистване;
• общ ток и вода;
• текущо асансьорно обслужване;
• управление;
• други регулярни разходи за поддържане на общите части.

Точният размер зависи от бюджета и метода, приет от общото събрание.

Ако таксите са определени на човек, реалният брой обитатели е особено важен. Ако са поравно на самостоятелен обект или по идеални части, формулата е друга.

Кой плаща фонд „Ремонт и обновяване“

По ЗУЕС вноските във фонда са от собствениците.

Това е принципно различно от текущото почистване или общото електричество.

Фондът натрупва средства за бъдещи ремонти и обновяване на общите части и е свързан със собствеността върху сградата.

Следователно спрямо етажната собственост собственикът е лицето, с което законът свързва тази вноска.

Кой плаща голям ремонт

Разходите за ремонт, основно обновяване, реконструкция и подмяна на общи инсталации също са задължения на собствениците и по общото правило се разпределят съразмерно с идеалните им части.

Например ремонт на:

• покрива;
• общите щрангове;
• фасадата;
• конструктивни елементи;
• общо асансьорно оборудване

не се превръща в задължение на наемателя само защото той живее в апартамента в момента на ремонта.

Но договорът за наем може ли да казва друго

Да.

Собственикът и наемателят могат да уговорят помежду си например:

Наемателят заплаща всички текущи консумативи и месечни такси за входа.

Или дори да договорят по-широко разпределение на разходите.

Тази договорка обаче урежда отношенията между тях. Тя не променя автоматично кой е носителят на законовото задължение към етажната собственост, когато ЗУЕС го свързва конкретно със собственика.

Ако наемателят обещае на собственика да възстановява вноските за фонд „Ремонт“, това може да има действие между двете страни, но не превръща наемателя в собственик на идеални части.

Кой трябва да бъде вписан в книгата на етажната собственост

Данните за обитаването трябва да бъдат актуални.

Когато в апартамента се нанесе наемател, управителят трябва да разполага с необходимата информация, за да може правилно да прилага метода за разпределение на текущите разходи и да организира управлението.

Собственикът не трябва да оставя входа с данни „апартаментът е празен“, ако реално в него живеят хора.

Това е особено важно при разпределение на човек.

А ако наемателят не плаща таксите

Трябва да се види какъв е видът на конкретното задължение и спрямо кого е възникнало по ЗУЕС.

Практически за управителя е важно индивидуалната партида да показва:

• вида на начислението;
• периода;
• основанието;
• направените плащания;
• кой е бил собственик/обитател през съответния период.

Не е добра практика всички задължения да се натрупват под общ етикет „апартамент №12“, без да може да се разбере от какво са възникнали.

Може ли собственикът да каже „търсете си парите от наемателя“

Не за всяко задължение.

Ако става дума за фонд „Ремонт и обновяване“ или ремонт на общите части, законовата връзка със собствеността остава.

При текущите разходи обитателят има собствено място в режима на ЗУЕС, но това не означава, че частният договор за наем е известен на етажната собственост или че той може произволно да прехвърля всяко законово задължение.

Затова при просрочие първо се определя точното правно основание, а чак после кой е длъжникът.

Пример

Апартаментът е отдаден под наем на двама души.

Месечната справка съдържа:

• 30 € текущо управление и поддръжка;
• 12 € фонд „Ремонт и обновяване“.

Собственикът и наемателите са договорили, че наемателите поемат текущите месечни разходи.

Практически те могат да плащат 30 € директно към етажната собственост. Вноската от 12 € във фонда остава законово свързана със собственика, макар страните помежду си да могат да имат отделна уговорка кой икономически я възстановява.

Как да избегнете спор

Най-добрият подход е още в договора за наем ясно да се запише:

• кои текущи такси плаща наемателят;
• кой плаща фонд „Ремонт“;
• кой плаща еднократни ремонтни вноски;
• как се предоставят месечните отчети;
• какво става с неплатени суми при прекратяване на наема.

И паралелно книгата на етажната собственост трябва да бъде актуална.

Най-краткият отговор

Наемателят обичайно участва в текущите разходи за управление и поддържане като обитател. Собственикът по ЗУЕС носи задълженията, свързани със собствеността – включително вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ и разходите за ремонт на общите части.

Договорът за наем може да разпредели икономическата тежест между страните, но не трябва да се смесва с правното основание на начислението към етажната собственост.

Обратно към Блог секцията