Домоуправителят и касиерът не са задължително безплатни длъжности.
ЗУЕС позволява и за двете функции да се заплаща възнаграждение, но законът не определя конкретна сума. Няма официална тарифа от типа „домоуправителят получава 100 евро месечно“ или „касиерът получава определена сума на апартамент“.
Размерът се определя от общото събрание на етажната собственост.
Това означава, че различни входове могат напълно законно да имат различни възнаграждения в зависимост от размера на сградата, обема работа и решението на собствениците.
Кой определя колко да получава домоуправителят
Това е изрично правомощие на общото събрание.
По действащия ЗУЕС общото събрание определя размера на възнаграждението на:
- управителния съвет или управителя;
- контролния съвет или контрольора;
- касиера.
Управителят следователно не може сам да реши каква сума ще получава и просто да започне да я удържа от бюджета на входа.
Добрата практика е решението да бъде конкретно записано в протокола – например кой ще получава възнаграждение, в какъв размер, от кога и с каква периодичност.
Задължително ли е да има възнаграждение
Не.
ЗУЕС позволява общото събрание да реши да не заплаща възнаграждение, когато управителят, членовете на управителния или контролния орган и касиерът са собственици, ползватели или обитатели.
Затова са напълно възможни и двата варианта:
домоуправителят да изпълнява функцията без заплащане;
или общото събрание да определи месечно или друго възнаграждение за работата му.
Самото избиране на човек за домоуправител не означава автоматично, че му се дължи определена сума.
Колко се плаща на домоуправител
Законът не поставя минимален или максимален размер.
Затова няма един правилен отговор на въпроса „Колко трябва да получава домоуправителят?“.
При определяне на сумата има смисъл да се гледа реалното натоварване:
колко самостоятелни обекта има сградата;
колко често се събират и обработват плащания;
има ли много длъжници;
колко доставчици се обслужват;
има ли текущи ремонти;
колко общи събрания се организират;
колко време отнема комуникацията със собствениците;
има ли технически или административни проблеми.
Управлението на вход с осем апартамента и практически никакви текущи проблеми не е същата работа като управлението на голям жилищен комплекс с десетки или стотици обекти.
Затова фиксирана „нормална заплата на домоуправителя“ практически няма.
А колко се плаща на касиера
При касиера принципът е същият.
Размерът на възнаграждението също се определя от общото събрание.
Работата може да включва събиране на месечните вноски, следене на задълженията, плащане към доставчици, работа с банковата сметка, оформяне на документи и подготовка на финансовите отчети.
При сграда с много обекти това може да бъде значителен ежемесечен ангажимент.
Ето защо не е необичайно общото събрание да предвиди отделно възнаграждение за касиера, вместо да се приема, че тази работа трябва задължително да се извършва безплатно.
Възнаграждението част ли е от разходите на входа
Да.
ЗУЕС определя като „разходи за управление“ включително възнагражденията на членовете на управителните и контролните органи и на касиера.
Това е важно, защото възнаграждението не е лична договорка между домоуправителя и няколко съседи.
То е разход на етажната собственост, който трябва да бъде определен и отчитан по съответния ред.
Самите разходи за управление и поддържане се разпределят по правилата на чл. 51 ЗУЕС, като законът вече допуска общото събрание да избере между няколко начина на разпределение – според броя лица, според идеалните части или поравно на самостоятелен обект.
Точният метод трябва да се разглежда отделно от въпроса какъв е размерът на самото възнаграждение.
Може ли домоуправителят да получава възнаграждение и да не се отчита за него
Не би трябвало.
След като възнаграждението е част от разходите за управление, то трябва да присъства в отчетността на етажната собственост.
ЗУЕС изисква управителят да предоставя ежемесечен отчет за приходите и разходите. МРРБ също изрично посочва възнагражденията на управителя, контрольора, касиера и професионалния управител сред разходите, които попадат във финансовата отчетност.
Тоест собственикът трябва да може да разбере:
колко се плаща;
на кого се плаща;
на какво основание;
и дали сумата съответства на решението на общото събрание.
Различно ли е при професионален домоуправител
Да.
Когато управител е собственик или друго допустимо по закона физическо лице, говорим за възнаграждение, определено от общото събрание.
При професионален управител-търговец има договор за възлагане на управлението.
Етажната собственост избира регистрирана фирма, одобрява договора и договорената цена става част от отношенията между страните.
Тук няма законово определена тарифа.
Цената може да зависи от броя обекти, обхвата на услугата, дали се включва касиерска дейност, техническа поддръжка, работа с длъжници и други дейности.
Затова цената на професионалното управление не трябва да се бърка с възнаграждението, което един вход решава да даде на свой съсед за изпълнение на функцията домоуправител.
Това са два различни модела на управление.
Може ли един вход да плаща едновременно на домоуправител и касиер
Да, ако общото събрание е взело съответното решение.
Например може да бъде определено едно възнаграждение за управителя и отделно за касиера.
Това често е логично, когато функциите действително се изпълняват от различни лица.
Общото събрание може също да реши определена функция да бъде безвъзмездна, а друга – платена.
Няма правило, според което всички длъжности задължително трябва или да бъдат платени, или всички да бъдат безплатни.
Трябва ли сумата да се определя всяка година
ЗУЕС не поставя общо правило, че възнаграждението задължително трябва да бъде прегласувано всяка календарна година.
Важно е да има валидно решение на общото събрание, от което размерът и условията да са ясни.
На практика обаче при приемането на нов бюджет или при нов мандат на управителя е разумно собствениците да проверяват дали определеното възнаграждение все още отговаря на реалната работа.
Ако обемът на задълженията значително се промени, общото събрание може да промени и размера.
Как най-разумно да се определи възнаграждението
Вместо да се започва с въпроса:
„Колко дават другите входове?“
по-полезно е първо да се определи:
Каква работа очакваме този човек да върши?
Ако управителят трябва само периодично да организира събрания и сградата почти няма текущи задачи, ситуацията е една.
Ако всеки месец трябва да се обработват плащания, десетки сигнали, договори с доставчици и ремонти, ангажиментът е съвсем различен.
Същото важи и за касиера.
Затова справедливото възнаграждение не произтича от фиксирана законова тарифа, а от реалния обем работа и решението на общото събрание.
Най-важното е решението да бъде ясно
Проблемите обикновено възникват не когато управителят получава възнаграждение, а когато никой не може да каже кой го е определил и какъв точно е размерът му.
Добре управляваната етажна собственост трябва лесно да може да покаже решението на общото събрание и съответния разход във финансовия отчет.
Така няма значение дали домоуправителят работи доброволно или срещу възнаграждение – правилото е ясно предварително за всички.
Искате професионално управление на входа?
Вижте услугата на БГ Вход за професионален домоуправител в София и поискайте оферта за Вашата сграда.