„Апартаментът ми е празен. Защо трябва да плащам такса вход?“
Това е един от най-честите спорове в етажната собственост. Отговорът зависи от вида на разхода и от метода, който общото събрание е избрало за текущото управление и поддържане.
Най-важното е, че необитаем апартамент не означава автоматично нулеви задължения.
Какво означава „необитаем“ по ЗУЕС
При стандартния режим на чл. 51 законът разглежда самостоятелен обект, в който се пребивава не повече от 30 дни в рамките на календарната година.
За такъв обект разходите за управление и поддържане се заплащат като за един собственик, ползвател или обитател.
Следователно старото разбиране „никой не живее – не плащам такса вход“ не отговаря на действащия режим.
А ако общото събрание е избрало друг метод
ЗУЕС позволява общото събрание да разпределя текущите разходи и по:
- идеални части;
- поравно на самостоятелен обект.
Ако сградата валидно е преминала към някой от тези режими, броят дни на обитаване може да няма същото значение за конкретното начисление.
Например при метод поравно на самостоятелен обект празният апартамент остава самостоятелен обект и участва с определената сума.
Затова първата проверка винаги е: какво точно е решило общото събрание.
Как се доказва, че апартаментът не се използва повече от 30 дни
ЗУЕС не превръща домоуправителя в орган, който ежедневно следи кой кога влиза в жилището.
Практически етажната собственост трябва да има разумна процедура за актуализиране на данните в книгата на етажната собственост и за декларации при промяна на обитаването.
Ако възникне спор, собственикът трябва да може да подкрепи твърдението си с конкретни факти. Само устно изявление „не живея там“ може да не е достатъчно, ако други обстоятелства показват постоянна употреба.
Важно е и обратното – управителят не трябва произволно да начислява фиктивен брой хора без фактическа и документална основа.
Плаща ли празният апартамент фонд „Ремонт и обновяване“
Да.
Фондът е свързан със собствеността, а не с броя на живущите. Вноските се правят от собствениците съобразно идеалните им части при спазване на законовия минимум.
Собственикът продължава да притежава дял от:
- покрива;
- фасадата;
- носещата конструкция;
- общите инсталации;
- асансьора като общо съоръжение;
- останалите общи части.
Тези права и задължения не изчезват, когато жилището стои заключено.
Плаща ли за голям ремонт
Да, когато става дума за ремонт на обща част, в която собственикът има идеален дял.
Например ремонтът на общ покрив не се разпределя според това кой реално живее в блока. По общото правило собствениците участват съразмерно с идеалните си части.
Затова собственик, който живее в друга държава и не е влизал в апартамента две години, не се освобождава от одобрена ремонтна вноска само поради необитаване.
Асансьорът отделен въпрос ли е
Да, защото трябва да се различат текущите разходи за експлоатация и поддържане от ремонта на асансьора като обща част.
При текущите разходи се прилага избраният режим по чл. 51 и правилата за необитаван обект.
При основен ремонт или подмяна на общото съоръжение задължението вече произтича от собствеността и идеалните части.
Това е причината твърдението „не ползвам асансьора, не плащам нищо за него“ да бъде прекалено общо.
Трябва ли собственикът да уведоми управителя
Да, на практика това е правилният подход.
Данните за обитателите трябва да са актуални. Когато обектът престане да се използва постоянно или отново се засели, собственикът не трябва да чака касиерът сам да отгатне промяната.
Добра система е промяната да се заявява писмено и да има дата, от която тя се отчита, за да няма спор месеци по-късно.
Може ли общото събрание да освободи празните апартаменти напълно
Общото събрание не може чрез вътрешно решение да премахне задължения, които законът свързва със собствеността.
Особено при фонд „Ремонт и обновяване“ и ремонтите на общите части не е правилно останалите собственици да поемат дела на празните жилища само защото никой не живее в тях.
За текущите разходи общото събрание разполага с избор между законовите методи на чл. 51, но решението трябва да е в рамките на тези правила.
Пример
Апартамент №12 не е обитаван повече от 30 дни през годината.
Ако входът използва стандартния метод на човек, за текущото управление и поддържане той се отчита като за едно лице.
Ако общото събрание е избрало такса поравно на самостоятелен обект, апартамент №12 плаща същата текуща базова сума като останалите обекти.
Отделно собственикът продължава да дължи вноската си във фонд „Ремонт и обновяване“ и своя дял от валидно решени ремонти.
Това са различни начисления и не трябва да се смесват.
Какво да направите при спор
Проверете:
- решението на общото събрание за метода на текущите такси;
- периода, за който се твърди необитаване;
- актуалните данни в книгата на етажната собственост;
- дали спорната сума е текущ разход, фонд или ремонт;
- индивидуалната справка за начисленията.
Много конфликти се решават още на тази стъпка, защото се оказва, че страните говорят за различни видове задължения.
Най-краткият отговор
При действащия ЗУЕС празен апартамент не означава нулева такса. При стандартния режим обект, в който се пребивава до 30 дни за календарната година, заплаща текущите разходи като за едно лице. Ако общото събрание е избрало друг допустим метод, се прилага той.
Независимо от обитаването собственикът продължава да участва във фонд „Ремонт и обновяване“ и в разходите за ремонт на общите части според приложимите правила.
Правилната проверка винаги започва с въпроса: за какъв вид разход говорим и по какъв метод е начислен.
Искате професионално управление на входа?
Вижте услугата на БГ Вход за професионален домоуправител в София и поискайте оферта за Вашата сграда.