Решението да смените професионалния домоуправител не започва с телефонно обаждане до фирмата. Започва с два документа: действащия договор и последното валидно решение на общото събрание.
Причината е проста. Професионалният управител не работи за отделен собственик, а изпълнява правомощия, възложени от етажната собственост. Затова прекратяването трябва да бъде разгледано едновременно като решение на общото събрание и като прекратяване на договорно отношение.
Първо проверете срока на договора
ЗУЕС поставя максимален срок от две години за договора, с който правомощията на управителя се възлагат на професионален управител-търговец.
Ако е записан по-дълъг срок, законът го счита за две години. Клауза, която предвижда автоматично подновяване или превръщане на договора в безсрочен, е недействителна.
Това е първата проверка: кога е подписан договорът и кога изтича законово допустимият му срок.
Има ли универсално едномесечно предизвестие
Не трябва да се приема автоматично, че всеки договор с професионален домоуправител се прекратява с едномесечно предизвестие.
Някои фирми предлагат такова условие в собствените си договори, други могат да имат различна договорна уредба. Самият ЗУЕС не въвежда един универсален срок за предизвестие при всяко предсрочно прекратяване.
Затова трябва да се прочетат конкретните клаузи за прекратяване: има ли предизвестие, как се изпраща, какви са основанията, има ли неплатени възнаграждения и как се уреждат започнати дейности.
Ако има спор дали определена клауза е приложима или дали е налице неизпълнение, вече е разумно договорът да бъде прегледан от адвокат.
Кой взема решението за смяната
Правомощията на професионалния управител се възлагат с решение на общото събрание. Самият договор също се одобрява от него и се подписва от упълномощено лице.
Затова отделен собственик не може сам да изпрати писмо от свое име и да прекрати управлението за целия вход.
Етажната собственост трябва да проведе общо събрание с ясно формулирани точки — прекратяване или неподновяване на настоящото професионално управление, избор на нов управител и, ако ще се избира нова фирма, одобряване на новото възлагане и договор.
Ако договорът просто изтича
ЗУЕС урежда и тази ситуация.
До три месеца преди изтичането на договора общото събрание трябва да избере нов управител. Ако не го направи в този срок, действащият договор се удължава до избора на нов управител, но не за повече от три месеца.
Тази разпоредба е важна, защото целта е сградата да не остане без управление само поради пропуснат срок за общо събрание.
Това ограничено продължаване не е същото като автоматично подновяване за нов двугодишен период.
Ако искате прекратяване преди края на срока
Тогава договорът става особено важен.
Трябва да се види какво е уговорено при предсрочно прекратяване и дали има конкретно основание — например договорно право на прекратяване с предизвестие или твърдяно неизпълнение на задължения.
Не е добра идея първо да бъде избрана нова фирма, а чак след това някой да прочете стария договор и да открие, че има процедура, която не е спазена.
При планирана смяна двата процеса трябва да вървят заедно: правилно прекратяване на старото отношение и валидно възлагане на новото управление.
Какво мнозинство е нужно за новия професионален управител
Възлагането на правомощия на професионален управител-търговец и одобряването на договора се извършват с повече от 50% идеални части от общите части на етажната собственост.
Новата фирма трябва да бъде вписана в Регистъра на професионалните управители-търговци на МРРБ.
Така смяната не е само „прекратяваме стария договор“, а трябва да завърши с ясно определено ново управление.
Какво става с документите и парите
След избора и вписването на новия управител започва 15-дневният срок по ЗУЕС за предаване на съхраняваните документи, наличните парични средства, данните за банковите сметки и банковите карти.
Предаването трябва да бъде с протокол.
Когато се сменя професионална фирма, е разумно да се предадат и всички оперативни материали, които принадлежат на етажната собственост: договори с доставчици, фактури, отчети, кореспонденция, ключове, чипове и административни достъпи.
Не трябва да се допуска сградата да загуби историята си само защото сменя доставчика на управление.
Проверете и какво остава за плащане
Преди приключване на отношенията трябва да е ясно какви възнаграждения са дължими до датата на прекратяване и дали има отделно възложени услуги, които не приключват автоматично заедно с управлението.
Например договор за управление и отделен договор за техническа услуга могат да имат различни срокове и правила, ако са сключени самостоятелно.
Затова преглеждайте реално подписаните документи, а не само офертата, която сте получили преди година.
Добрата смяна започва преди последния ден
Ако етажната собственост вече знае, че не желае да продължи със сегашния професионален домоуправител, най-разумно е подготовката да започне достатъчно рано.
Прегледайте договора, свикайте общото събрание, определете новия модел на управление и организирайте предаването така, че да няма период без действащ управител или без достъп до документи и средства.
Така прекратяването не се превръща в конфликт между фирма и вход, а в нормална, документирана смяна на управление.
Искате професионално управление на входа?
Вижте услугата на БГ Вход за професионален домоуправител в София и поискайте оферта за Вашата сграда.