Терминът „професионален домоуправител“ се използва от години, но след промените в Закона за управление на етажната собственост вече има много по-ясна законова рамка за това кой може да извършва професионално управление на етажна собственост.
ЗУЕС използва понятието „професионален управител-търговец“. Това не е просто фирма, която предлага административна помощ на входа, а търговец, който трябва да отговаря на законови изисквания и да бъде вписан в публичния регистър на МРРБ.
Каква е разликата между обикновен и професионален домоуправител
При обичайното управление общото събрание избира управител или управителен съвет на етажната собственост. При професионалното управление част или всички правомощия на управителя могат да бъдат възложени на регистриран професионален управител-търговец.
Това разграничение е важно. Професионалният домоуправител не заменя общото събрание и не може самостоятелно да решава въпроси, които законът е оставил на собствениците. Общото събрание продължава да взема решенията за бюджета, определени ремонти, вноски и останалите въпроси от неговата компетентност.
Трябва ли професионалният домоуправител да бъде регистриран
Да. Вписването в Регистъра на професионалните управители на етажна собственост е условие за извършване на тази дейност. Регистърът е публичен и позволява на собствениците да проверят конкретна фирма преди сключване на договор.
В официалния регистър на МРРБ се виждат данни като ЕИК, наименование, управител, адрес и номер и срок на удостоверението. Затова проверката не трябва да се прави само по текст в сайта на фирмата.
Регистрацията е със срок до пет години, освен ако междувременно не възникне основание за заличаване.
На какви изисквания трябва да отговаря фирмата
ЗУЕС поставя конкретни условия към професионалния управител-търговец и определени лица, свързани с него. Сред тях са изисквания относно съдимостта, несъстоятелността, публичните задължения и административния капацитет. Законът изисква и поне едно лице, наето по трудов договор.
Това е една от причините „професионален домоуправител“ вече да не трябва да се използва просто като маркетингово название. Практическият първи филтър е ясен: проверете дали фирмата присъства в регистъра и дали удостоверението ѝ е валидно.
Има ли задължителна застраховка
След вписването професионалният управител-търговец трябва да сключи застраховка „Професионална отговорност“. Законът предвижда тя да бъде сключена в 15-дневен срок от получаването на удостоверението и да се подновява ежегодно без прекъсване, докато фирмата извършва дейността.
Повече за регистрационния режим и въвеждането на електронния регистър може да се провери в официалната информация на МРРБ.
Как етажната собственост възлага управлението
Професионалният управител не може да подпише договор с един собственик и така да поеме управлението на цялата сграда. Необходимо е решение на общото събрание.
Възлагането на правомощията на управителя на професионален управител-търговец се приема с повече от 50% идеални части от общите части на етажната собственост. Със същото мнозинство се одобрява и договорът.
Важно е да се различават кворумът за провеждане на събранието и мнозинството за конкретното решение. Това са различни понятия и смесването им е честа причина за неправилно оформени решения.
Колко дълъг може да бъде договорът
ЗУЕС поставя максимален срок от две години за договора за възлагане. Ако е записан по-дълъг срок, той се счита за две години. Клауза за автоматично подновяване или автоматично превръщане на договора в безсрочен е недействителна.
До три месеца преди изтичането на договора общото събрание трябва да избере нов управител. Ако това не стане навреме, законът допуска ограничено продължаване до избора на нов, но за не повече от три месеца.
Какви права има професионалният домоуправител
В срока на договора професионалният управител има правата, задълженията и отговорността на управителния съвет или управителя, но само в рамките на възложените му правомощия.
На практика това може да включва организация на общи събрания, изпълнение на решенията им, управление на документацията, финансово администриране, комуникация със собственици и доставчици, организация на поддръжката и представителство на етажната собственост там, където законът и договорът го позволяват.
Това не означава, че фирмата може да взема всички решения вместо собствениците. Въпросите, които законът е предоставил на общото събрание, остават негова компетентност.
Какво трябва да проверите преди избор
- фигурира ли фирмата в официалния регистър на МРРБ;
- валидно ли е удостоверението ѝ;
- има ли действаща застраховка „Професионална отговорност“;
- какви точно правомощия ще бъдат възложени;
- какво включва услугата и как се извършва отчетността;
- какъв е срокът и как може да бъде прекратен договорът.
Самата регистрация не гарантира, че една фирма непременно ще управлява добре конкретната сграда. Тя обаче е първият задължителен филтър. След него вече има смисъл да сравнявате организацията, отчетността, договора и начина на комуникация.
Актуалният нормативен текст и документите по етажната собственост е добре винаги да се сверяват в секцията на МРРБ за етажна собственост.
Ако искате да сверите конкретно данните за БГ Вход, вижте регистрацията и информацията за БГ Вход.
Искате професионално управление на входа?
Вижте услугата на БГ Вход за професионален домоуправител в София и поискайте оферта за Вашата сграда.